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警惕!二手房交易过程中谨防这5大陷阱 买房需要注意什么

转载 发布:2021/04/21 17:33:08 来源:房产大象 106 阅读


2017年9月,青山区的Z女士通过某中介公司购买了一套住房,谈好的中介费是2万元。购房过程中,该中介公司多次向Z女士表示,购买的这套房子需要支付约15至16万元的税费,并向Z女士展示了所计算的税费明细共计16万余元


随后,Z女士与中介公司签署《关于购房补充协议》,并向中介公司转账17万元。而中介公司也向Z女士出具了收据,其中明确注明这17万元中包含2万元的中介费和15万元的税费


顺利办完买房手续,Z女士在多次找该中介公司索要税费发票未果后,找到税费部门进行核实,却得知自己买这套房子所有税费加起来仅6万余元......



随着房价快速上涨和二手房市场的活跃,市面上有些中介机构突破道德底线,类似这种向购房者虚构事实,利用交易双方信息不对等,损害购房者权益的事件层出不穷


当下中介市场鱼龙混杂,消费者在购房中怎样避免掉入黑中介的陷阱呢?


交易双方又如何才能避开纷繁复杂的陷阱顺利的买卖二手房?


本期房产大象微课堂邀请了资深房产法律专家-朱会林,为你详解二手房交易套路多,5大陷阱如何避免


精彩问答


1


Q:请问买带租约的房子有什么陷阱吗? 合同要注意什么?租户租约还要继续履行吗?


A:如果买的房带租约,那么一定要约定清楚在房屋交付之日前,由卖家负责解除租约,清空房屋,否则卖方承担违约责任。或你能接受继续履行租约的话,则让卖家提供租赁合约的原件,并提供收取租户的押金条,直接与租户约定租约继续履行,重新置换押金条,保证剩余租期顺利进行,顺利收取租金。


2


Q:请问如果业主没告知房子租出去,我买了之后能把租的人赶出去吗?


A:买卖不破租赁,卖家没有告诉买家房屋有租约,成交之后,对于租户来说,原租赁合同未到期,仍有权利要求继续履行剩余租期,向新业主按原合同缴纳租金;对于新业主来说,并没有权利将租客赶出去,但是可以根据合约向卖方请求承担违约责任。


3


Q:限售区域内签的协议过户买卖合同合法吗?有没有法律作用?双方毁约,违约金总房价百分之五十不合理,但是签了还有办法吗?


A:限售区域的房屋,买卖合同是合法有效的,但是在限售期内不能完成过户,只能等限售条件消失,双方才能完全过户,所以可能存在一房多卖的情况。对于毁约来说,违约金通常最高是30%,约定50%,未必就一定要50%,如果违约金高于实际损失,是可以调低的。所以要根据守约方的实际损失来判断,实际损失越大,则违约金会支持越高比例,反之越低。比如在房价涨了很多情况下,卖家毁约,在已经不存在限售条件情况下,不愿意履行合约过户, 买家如果重新购买房屋,需要付出更多的对价,则这个差价,就是买方的损失,买方可以要求毁约的卖方来承担这个差价损失。


4


Q:深圳限售三年,是指按买房时间,发票时间,还是房产证上面的时间开始算起满三年?


A:自房屋产权登记之日起起算。


5


Q:中山二手户买卖3个点佣金贵不贵,佣金税费需买方支付合理吗?


A:95年政府有一个文件《国家计划委员会建设部关于房地产中介服务收费的通知》,规定房屋买卖代理收费,按成交价格总额的0.5—2.5%计收。实行独家代理的,收费标准上委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。所以3%严格来说,没有超过标准。当然贵不贵,更多是市场来说话,如果觉得贵了,可以协商降低。佣金税费,这其实也是一个市场情况,如果房子不好卖,估计佣金税费全部由卖家承担也是可能的。现在是卖方市场,你不愿意承担,卖家可以找到愿意承担的人,所以不存在合理不合理问题。这种双方自愿约定佣金税费由谁承担的,并不违反法律规定。


END


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