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在深圳买房投资三年,最后亏了7万... 深圳房价

转载 发布:2021/04/21 16:36:53 来源:房产大象 39 阅读

前几天拼姐和朋友在等地铁的时候,朋友看着车公庙大幅的楼盘广告感叹“要是我也有钱买房就好了,就算买不起大的,我买个小的过几年卖掉也能赚一点,总比上班拿死工资要强一点。

拼姐笑问“你期望赚到多少钱”“多了不指望,我买个200多万的小房子过两年40、50万总有吧?”拼姐表示还真不一定会有。
很多人想到买房卖房的收益,只会简单的计算一下,比如200万买的,过三年240万卖了,粗略一算赚了40万,真是不错的收益,开心满意。


然而真正买了房的人,就会一脸菜色的告诉你:少女,你还是低估了现实生活的毒打。(此处不讨论土豪人士,仅针对上班挤公交坐地铁的买家,勿杠)


实际上,买房卖房都有很多成本是你需要付出的,扣除这些成本,才是你真正的收益。


下面我们来假设一种情境,3年前你花200万在深圳购买了一套新房(在深圳这属于做梦),3年之后你就顺利卖掉了,在不考虑其他因素的情况下,看看你到底能有多少收益?
买房的成本都有啥?
第一个,当然是房子的成交价。
房子本身的价格是雷打不动的成本。
第二个,是购房的税费。
如果你买的是新房,新房的税费对待你还是轻拍了一下脸颊,是二手房,那么二手房的税费就是给了你一记生活的耳光。
新房相对应的税费大致是以下四个:契税,维修基金,权属登记费,交易手续费。
假设这个200万的房子约40平,还不是什么商务公寓,而是普通住宅,那么契税按“90平以下的普通住宅征收总房款1%”的标准征收。
权属登记费,不管大小,统一80元。
交易手续费,每平米3块钱。
20200元,这些都是你买入时的税费成本。
3年来中间有2年房子还在建设中,1年时间交房给你使用了。没建好时,物业费和维修基金不用交,交房了就得开始算。
那么这期间的“1年物业费+1年维修基金”你得出,物业费假设按每月3.5元/平;维修基金,这个属于开发商收了来维护小区的,具体得看开发商怎么收,我们按每月150块钱来算(有点类似物业费):
3480元,这是房屋持有时产生的费用。
第三个,首付和月供所产生的利息。
先来说说首付,很多人的首付可能是父母赞助的,或者自己赚到了第一桶金,这部分不产生什么费用。
但也有很多人,首付是向亲戚朋友借的,那么就涉及到了一个首付所产生的的利息,毕竟人家的钱也不是大风刮来的,凭什么免费借给你。这个利息可能并不会像贷款一样那么多,但是通常也不会借给你很久,那咱们来假设一下。
【首付】你200万的房子,首付60万全是借的,大姑愿意按每年3%的利息借给你3年(比存定期放银行略高一点点,比市场理财低,算是人情价),那么你首付应付给大姑的利息是:
60万*3%*3=54000元。
【月供】剩下的140万全部向商业银行做按揭贷款,如果是压力较小的等额本息,那么具体的贷款明细如下:
由于贷款是银行放贷的次月你就要开始还贷,所以虽然房子你还没住上,但是月供先付起来。
那么你买了3年还了3年,付给银行的利息一共是196995.67元,还有给大姑的利息54000元。在首付和月供这块,你一共付出的利息是250995.67元,真真正正小25万。
第四个,另外租房所产生的费用。
虽然你背上了房贷,成为了房奴,然而由于还未到交房时间,这中间的2年时间你仍然是租房状态,房租还得按时付。以关内地铁口的出租屋为例,通常城中村一房一厅的价格是2200元左右,那么2年下来房租一共52800元。
第五个,新房装修成本。
如果是精装修交楼,那么这块涉及的费用比较少,更多是软装上的布置,姑且以1万元计算。如果是毛坯交楼,那么装修一下市场价按1500元/平。40平的小房子装修成本为6万元。
第六个,搬家费。
你住进了新房,又打算卖掉,搬进搬出的搬家费可别忘了。两次搬家费就以市场价500元一次计算,两次就是1000元。
那么这样一个40平的新房持有3年,你花费的成本是:
卖掉房子能有多少钱?
由于深圳是卖家实收,也就是说二手房交易中的税费都由买你房子的人承担,你成交价多少就收多少钱入账。
深圳房价从2017年的均价46000元,到2019年的54000元,三年涨幅8000元左右。咱们撇开其他的影响因素,就按平均来算,40平的房子三年涨了32万。
现在咱们来算算收益!
大姑借你的首付60万元要还,还欠银行的本金大约133万要还(此处注意,你之前还了3年的大多是利息,不是本金的,剩余的房款是以欠的本金来计算),并且你提前还贷小部分银行是要罚违约金的,数额大概是1-2月的利息钱。
因为说好了付30年的利息,你怎么能中途就跑了呢?这可是一大笔巨款啊!
但目前来说,大多数银行只要你正常还贷了1年以上,提前还贷就不用付违约金了。
咱们就按无违约金来算。那么收益是:
320000元-388475.67元= -68475.67元
对不起,你亏了大约7万块。
按精装交房你不出装修费来说,省下那6万你到是可以赚一点,:
320000元-32847.67元=8475.67元。
三年了,你一顿操作猛如虎,一看收益不到一万五。
你实际投入的成本是388475.67元,收益是8475.67元,三年总体收益率是2.1%。平均下来每年的收益率是0.7%。
0.7%的收益率是啥概念呢?
从今年10月的统计数据来看,我国的M2增速达到了8.5%,前三季度的GDP增速为6.2%,减去无效GDP的增长1%,粗略估算一下今年的通货膨胀率为1.3%。拼姐要恭喜你,你的投资还在贬值!
但是随便打开一下支付宝,你就会发现人家稳健型的理财产品年收益率都在4%以上,投资型的理财收益更是达到了5.3%,扎心吗?
也就是说,你拿着你大约38万的成本,全部去投稳健型理财,收益都比你买卖这套房屋要多那么一点。
而且买卖房屋还浪费了你的房票,毕竟按照现行规则,下一次你再买房那首付就得五成了。购买400万的房子,你要比原来多付80万的首付。这钱还掏得出来吗?
咱们的收益还是按理想状况来算的,真实交易中,40平的小户型能不能按涨幅价顺利卖掉,都还得另外看地段,配套,交易税费等因素,大概率下你还得降点价。
这还不算三年间你欠下大姑借钱的人情,买卖房屋花费的时间,精力。这么一看,你还觉得划算吗?
回归到真实的楼市环境中,深圳本地已经没有总价200万的新房住宅可以供你购买,再远再偏都没有,入手起码是300万以上。这意味着价格越高,你付出的成本越大。
如果你在2017年购买了一套新房盘算着3年后卖掉,对不起,在1年多以后的2018年7月31日深圳就发布了“新房限售3年”的政策。
3年时间还是从你拥有房产证的那一刻起算,而新房通常是期房,大多需要等待2年才能交房给你办理房产证。所以在真实世界里,你至少需要持有5年才能卖掉。持有的时间越长,你付出的利息越多,成本将再一次提高。
朋友听拼姐算完这一笔账,才惊觉原来短期炒房压根儿不是想象中那么赚钱。拼姐表示,在深圳听多了买房一夜暴富的故事,产生买房致富的想法并不奇怪。但是致富不仅要看个人努力,还要看历史进程。
踏对了节奏,那就是好风凭借力,送我上青云;踏错了节奏,可能就是被套牢的接盘侠一位。在“房子是用来住的,不是用来炒的”的大前提下,政策打压的就是希望通过短期炒房来获利的人群,入场时机不对,那就好好硬扛吧!
朋友不禁疑惑在深圳还能买房吗?
拼姐认为,买房就像股市投资,在深圳买房不适合短期炒作,适合长期持有。想要自住保值的朋友,什么时候买房都不晚。买了就别管他楼市跌宕,毕竟十年后的房价是怎样一番光景,谁又能说得准呢?
来源:血拼深圳楼市


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