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银行和买家都很关注:购房不踩坑 贷款更轻松 买房首付

转载 发布:2021/04/20 15:14:56 来源:房产大象 53 阅读


▎风险分析丨By:深圳同致诚评估

对于普通老百姓买房,可以说动辄上百万的支出,确实不是轻松能全部拿出来的。如果手里没有足够钱款,购房者可以从银行贷款买房。但很多人以为买了房就可以做贷款,殊不知有很多房产在银行看来,风险非常大,要么不给贷,要么贷得少。作为房地产交易环节的重要一环,评估公司在贷款环节有着丰富的经验,小估哥分别从购房者和银行的角度来分析说明,教购房者购房不踩坑,又能提醒商业银行在放贷时关注到一些风险点


双拼房是开发商把两套房按一套房来设计开发,在这里特指将两个90平米以下的小户型拼在一起作为一个大户型进行销售,购房者拥有两个不动产权证,简称“一房两证”。


“双拼房”的出现来源于国家相关政策的出台。2006年,国家九部委制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,其中规定“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套内建筑面积90平米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”。这就是俗称的90/70政策。针对这项政策,不少开发商为了提升楼盘整体品质,打造豪宅概念,以满足高端客户对大户型单位的需求,由此应运而生的双拼户型。

案例






风险


1、结构布局方面:需要清楚双拼户型是按一套房的格局设计还是两套房的格局设计,如果是前者,由于房屋建造时的水电燃气、排水等工程已完成,后期要把一套房分割成二套房单独使用,其户型和居住感受上会大打折扣。


2、因双拼房的独立使用性受限,“双拼房”在银行的按揭贷款方面会受一定的影响,例如提供资料复杂、减少贷款成数等。


3、双拼房分割开独立使用时,其中一套的户型可能会相对较差,其价值相对较低。


4、双拼房产涉及到一房两证,所以购房者在买入前,应了解清楚当限购令的抑制,双拼产权的物业在保值增值方面会低于单证产权地的限购政策,确保房产能顺利过户至名下。


5、双拼房产在购买之前应清楚产权状况,涉及到两套房的产权证是否均已办理,所购房产是否已对原房屋结构作了改动,是否由于改动房屋结构而引发产权限制等。

建议


1、双拼房因涉及到一房两证,针对双拼房的银行贷款,建议两套物业在同一家银行同时抵押,避免出现一房两证在不同银行抵押而引发后期权属纠纷、难以变现。


2、是否双拼房物业,在前期评估工作中应了解清楚评估物业的产权信息、户型结构、物业现状,通过实地勘查做出合理准确的判断。


3、受限购令的抑制,双拼房的市场变现能力较弱,市场价格低于同户型单本证物业,建议银行从谨慎降低风险方面考虑,适当降低双拼房的贷款成数。




对全部或部分建成的房屋及其附属设施进行整体拆除后重新建设的行为。

案例


莲花山庄

2018年,深圳某知名微信公众号爆料深圳某国有银行骗贷事件——一句话概括,就是中介联合业主伪造交易骗贷,用来抵押贷款的房子实际早已拆除,地图上显示一片空白,涉及金额高达490万元。详情见下:

小估哥,公众号:深圳同致诚评估深圳一国有银行被骗贷???小估哥:NO!

风险


1、无报批报建手续,成为违法建筑。


2、拆除重建前后价值内涵不对应,导致高估。


3、房子不是想拆就能拆:

依据我国住建部颁布的《危险房屋鉴定标准》相关规定,危险房屋共为A、B、C、D四个等级,其中只有D级危房才可以拆除重建,在满足D级条件后,需符合以下条件才可对自住房屋进行处理。


(1)“原址、原貌、原面积”,即必须在原房屋基础范围内进行修缮,不得超出原占地面积,且不得影响道路、市政管线、排水等基本安全、卫生要求;


(2)同时修缮后房屋不得超出原房屋所有权证的证载建筑面积、不得改变建筑物使用功能、不得改变建筑高度、建筑层数和建筑立面风格;


(3)未纳入房屋征收范围的;


(4)建设单位或者个人在取得所在辖区内的规划部门批准后,方可重建。

建议


购房者:不要购置违法建筑,不要存有侥幸心理,有一万种麻烦等着你:无法办证、无法过户、产权查封、行政处罚等!

银行:拒接接受无合法报建手续的拆除重建房地产抵押物。




房中房是指在原有的房屋内使用隔板或软墙分隔成几个小房。

案例


风险


1、消防安全隐患较大。现有“房中房”并未严格按照住房租赁规定来实施,乱搭电线、堵塞消防通道,有些仅用木板做隔断,数十人用水用电极易导致负荷过重、线路瘫痪,甚至引发火灾。而房东进行变动房屋整体承重结构,砸墙隔断等,也容易造成建筑坍塌,存在极大的消防和安全隐患。


2、租赁关系相对复杂。转让或拍卖有一定难度。


3、政策风险。《商品房屋租赁管理办法》中规定,出租居住房屋的,应当以一间按照住宅设计规范设计为居住空间的卧室或者起居室(厅)为小出租单位,不得分隔搭建后出租。在这份管理办法中还规定,违建房不得出租。


4、房中房的投资属性较其他房产高。一般非自住。

建议


1、对于一房多改情形,应当拒绝此类抵押物。


2、对于未对房屋作过多变动,仅仅是将客厅改造为房间的,可以谨慎介入。


3、老破旧房中房不应介入,投资属性过强,风险较大。




距离,并不是判断“偏远物业”的唯一标准。我们所指的“偏远物业”是指居住功能弱,流动性差,周边生活配套匮乏,交通、教育、出行、商业等公共配套较差的物业。

案例


作为原特区内四大区之一的盐田区,成片山海豪宅曾令人仰望,如今却并非是富人趋之若鹜的向往地,甚至遭遇“嫌弃”。不少人甚至形容盐田豪宅楼市是“给有钱人挖的坑”,眼看深圳多年来多区房价已升 值数倍,当年高价购置的“豪宅”如今却低售,甚至“贱卖”。在淘宝拍卖中,天麓等盐田“豪宅”拍卖数量也较多。

风险


我们所指的“偏远物业”是指居住功能弱,流动性差,周边生活配套匮乏,交通、教育、出行、商业等公共配套较差的物业。房价上涨乏力,甚至出现贬值情况。


1、对于银行而言:拍卖时可能不足值。


2、对于购房者而言:资产不保值,还会贬值

建议


1、对于银行作为抵押物来说,需要把控好抵押物价格,不要拿当年的购置价格来衡量现阶段抵押物的市场价值。持谨慎态度介入。


2、对于购房者而言,如的确有低价盘或者笋盘,可以介入,但还需做好市场判断




《合同法》规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此,房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。租赁合同期限最长20年,是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。

案例


纯水岸某户老业主“以租抵债”将房子租给债主十年,房子拍卖后新业主不履旧约,警方介入调查。


根据买卖不破租赁的原则,买受人在知晓该房子存在租赁关系的情况下拍卖了房子,实际上就承继了前业主的权利义务关系,那么买受人就应该履行约定提供房子的义务

风险


抵押人将已出租的财产抵押,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效,也就是“买卖不破租赁”。如果抵押的房子是先出租后抵押的,就算是借款人逾期,也要等到租期结束才能处理房产。又根据合同法,租赁合同最长有效期可以达到20年,假如你要执行的房产,20年后才能交易,是不是欲哭无泪?对于出借人来说,抵押物当然没有租约最好。但一般借款人拿来抵押的房子都不是自住的,因此先租后抵很难避免。这时也分两种情况:一种是抵押前真的有租约,另一种是抵押后“倒签合同”的假租约。

建议


1、真租约:当确定了房产处于出租状态,就可以向借款人了解租约情况,确认租期是否可以承受。然后需要承租人、出租人(一般也是借款人)签署声明及确认函,确认一旦房屋需要处置,租赁关系如何延续。还可以要求承租人与出租人签署弃权协议,让承租人放弃“买卖不破租赁”权和优先购买权,当然这需要出租人进行谈判,如何分担损失。


2、假租约:买卖不破租赁并不是绝对的,其前提条件必须是建立合法的租赁关系,且租约在抵押之前签订。房屋抵押后再出租的,抵押权实现后,该租赁合同对受让人不具有约束力。所以首先要看租约的真伪和签订时间,如果对租约有疑问,法院一般通过问询、司法鉴定等方法进行调查。对于虚构租约妨碍执行的违法行为,一旦查实,法院将根据情节,对相关被执行人和案外人采取罚款、拘留等处罚措施,情节严重的,将依法追究刑事责任



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