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二手房套路深似海,掌握18招巧妙避坑! 找房

转载 发布:2021/04/20 15:13:16 来源:房产大象 55 阅读

来源:腾讯大粤网、乐有家


二手房交易,远比买新房要复杂:看房、签约、贷款、赎楼、过户、税费、收楼等,有一系列繁琐的步骤。

二手房的购房者应该如何保护自身权益?如何在复杂的流程上避坑防骗呢?

手把手教你买二手房,提供以下18招:

主要内容有:
看房:虚假房源、产权风险、配套核实
签约:卖方债务、资金风险、合同签订
贷款:高评高贷
赎楼:二次抵押贷款、帮卖家赎楼
过户:税费约定、延迟过户

1
虚假房源

 套路

打电话咨询在网上已经看好的房子,对方说房子已经卖掉了。中介套用其他房源的素材,或者售出的房源再上线,标示的价格低于同类型的房源。其真实目的是获取购房者的信息,进而推销其他房源


 避坑
1、一定要找正规的中介,或用品牌客户端找房。
2、看房之前向经纪人要求出示房源的“两证一书”,即卖方身份证复印件、产证印件、出售房屋委托书。
3、了解周边市场行情,留意是否低于或高于周边房源的价格。
4、另外,还要查明在售房是不是经适房、回迁房、军产房等受交易受限制的房源。



2
共有产权

 套路

1、中介为促成交易,未对房产的其他产权人进行确认。
2、一套房子产权由两人或以上共有时,在无授权委托的情况下,仅一方产权人同意出售,并代其他产权人签订的合同无效。
3、共有产权最大的坑是,签约付款了,合同无效,无法过户。
4、一些负债的业主,在未经其他产权人同意的情况下,故意低价出售共有产权房,获得周转资金。

 避坑
1、签约时,查明不动产证是否还有共有产权人。
2、如果共有产权人不能到场签字,需出示同意出售的相关证明。
3、如果卖方是离异的情况,需卖方提供详细的财产分割证明。



3
一房多卖

 套路

卖方同时与多人签订房屋买卖合同。


 避坑
1、及时进行网签备案,可以有效防止一房多卖的情况。
2、提前委托中介,了解卖家卖房的动机,提前做定金监管。
3、在合同中约定,如果一房多卖,责任完全归卖家。



4
学位房/学区房

 套路

1、马路对面有学校的,不一定是学位房或学区房。
2、房源确实带学位,但学位已经被锁定,无法使用。
3、学区内的学位,今年能申请到,不代表明年一定能申请到。

 避坑
1、每年的学位、学区划分都有变动,登陆房源所在的区教育局官网查询详细学区、学位情况。
2、打电话咨询了解学位情况。
3、向学校了解学位的名额和录取的规则等,避免学校学位已用完的尴尬情况,并想方设法满足学位申请条件,如社保年份。



5
不利因素

 套路

“买到就赚到”的便宜房源,要格外注意。这种房子周边可能有垃圾焚烧场、火葬场、化学品仓库、加油站、公墓、殡仪馆等不利因素。

 避坑
1、看房时多了解周边配套设施,不要嫌麻烦。留意有没有以上“惊喜配套”,最好能向小区住户了解周边的情况。
2、了解小区的历史和周边情况,或者查询相关的新闻报道。



6
购房资质

 套路

由于限购政策没有“房票”。交钱可以搞定纳税证明、社保年限、收入证明等?小心有坑!假流水假社保、假离婚等,被银行发现后,可能会被列入“征信黑名单”,取消你的购房资格。

 避坑
主动拒绝一切虚假证明的代办。若流水不足,建议提供保单存款、车辆、房产等资产证明,有利于提高银行的贷款额度、通过率。或是为自己寻找购房的担保人。



7
二次抵押贷款

 套路

房产可能用来申请二次抵押贷款,如果仍无法还清负债,房产就会被查封。

 避坑
1、向卖方了解卖房动机,要求卖方出示相关的抵押证明。
2、如果遇到二次抵押贷款,可以拒绝卖方的赎楼要求,避免缴纳巨额的罚息、手续费。
3、查看档案,确保目标房源没有被查封。



8
订金/定金

 套路

1、中介会利用认知错误,故意把“定金”写成“订金”,即使对方违约,最终也得不到赔偿。

2、订金和定金虽然一字之差,含义却完全不同。二手房交易,签约时交的款项叫做定金。

 避坑
1、据《担保法》条文,“定金”是法律规定的,是一方当事人交付另一方当事人的一定额数的货币,作为履行债务的担保,目的是督促债务人按合同履行还款义务,从而保障债权人应有的债权。
2、“订金”在法律上是没有相应规定的,所以“订金”在法律上并不具备担保意义,即使任意一方当事人无法履行债务义务时,也不能用定金罚责。
3、各款项应注明“定金”的字样,确认后交定金完成合同签订。
4、二手房的交易中,定金须由双方约定,但定金若是超过了总价20%,则超过的部分无法受到法律的保护。



9
私下转帐

 套路

卖家如果强调定金和楼款要直接转于卖方本人,或者转于中介就能享受一定优惠,小心最后可能房财两空。

 避坑
1、交易时选择有资质鉴定的第三方中间机构做交易资金的监管。
2、选择房产中介托管的方式支付定金,将资金转帐至中介公司的对公帐户,索取资金交易的收据。



10
借名买房

 套路

1、无当地购房名额,而选择他人身份购房的,容易引产权纠纷。
2、名义购房人(借出名额的人)私下出售房产,实际出资人利益无保障。
3、如名义购房人不按期偿还银行贷款,容易导致银行逾期,甚至房屋被查封。

 避坑
1、尽量不采用供名买房。
2、出资人与名义购房人签订协议,明确双方权利义务。



11
众筹买房

 套路:

1、因交易流程不熟悉,税费、出资,偿还房贷等不明确,容易引发矛盾。
2、中途如有共有产权人出售自身房产比例,需其他产权人配合。
3、出售房产需所有共有产权人签字,交易更复杂,且涉及分红问题。

 避坑
1、签署协议明确出资比例,产权比例,并登记在房产证。
2、合同约定共有产权人的权利义务,如:共有50%产权人同意即可出售该房产。



12
租客优先购买权

 套路:

有租约的二手房交易中,或会遇到租客起诉卖家侵犯其优先购买权,导致房产无法交易。租客故意不签,或拒绝签放弃优先购买协议,待过户时起诉卖家,并要求赔偿。

 避坑
1、卖家出租协议中与租客约定,租客放弃同等条件下的优先购买权。
2、租赁期内出售,可与租客出具书面说明,放弃优先购买权。
3、租赁期内出售,可在出售前三个月前书面通知租客,如其未答复视为放弃优先购买权。



13
高评高贷

 套路

1、通过提高房子在银行系统中的评估价格,得到更多的银行贷款的行为。
2、高评高贷需买卖双方配合。即买家从银行多贷款部分会进入卖家帐户,如卖家反悔跑路,风险极大。
3、如房价上涨,卖家可通过举报银行要求终止交易。
4、评估公司配合,有额外费用;因总价更多,过户税费同样增加。

 避坑
高评高贷风险高,不建议采用。



14
帮卖家赎楼

 套路

1、二手房交易中,一般卖家会要求买家赎楼,费用从总房款中扣除。实际风险非常高。
2、赎楼后卖家反悔,或一房多卖
3、赎楼费被卖家挪用,难追回。
4、卖家其他债务问题,被债主申请法院查封,轮候查封。
5、赎楼后卖家反价,并将房子卖给出价更高的买家。

 避坑
1、买家对过正规担保公司赎楼降低风险。
2、合同约定卖家赎楼。



15
税费不明确

 套路

1、“满五唯一”和“未满五唯一”税费相关一倍以上。因此交易中不明确税费承担方,容易产生争议。
2、卖家隐瞒房屋实情,过户才知道税费情况。

 避坑
1、掌握税费知识,了解房屋情况。
2、签约前双方明确税费,并约定税费承担方。



16
延迟过户

 套路

卖家以在外地为由无法按合同约定时间配合买家过户等,要求延迟过户的,或另有原因:
1、房价上涨,卖家反悔。
2、卖家遇事,房源为司机查封。
3、一房多卖,已转卖给价高者。
4、过户前将房屋抵押金融机构。

 避坑
1、按合同约定时间过户,如卖家不配合,可按合同追究卖家责任。
2、如有其他协商,应签署补充协议。



17
物业欠费

 套路

拖欠物业管理费

 避坑
1、预留部分房款,作为交房保证金,保证物业交割。
2、督促卖家缴清相关费用。
3、收房前要求中介陪同,并签订《交房确认书》。



18
延期交房

 套路

卖家以各种理由不交房。

 避坑
1、合同约定延期交房的违约责任。
2、一旦遇到延迟交房,及时保留相关证据。



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