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投资未来,潜力可期——东莞东南临深房产分析要点回顾

转载 发布:2021/04/20 15:11:38 来源:房产大象 38 阅读


4月3日,房产大象携手资深房地产行业精英,就东莞临深房产进行直播分析。现将直播要点整理如下。

如果想观看全场内容回放,可在底部菜单栏内的房学院,点击全部课程,搜索东莞,即可找到直播回放。




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东莞优势解析

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地理位置

广州,深圳中间,属于大湾区经济带黄金枢纽位置。以珠江为界,东岸人口密度更高,是未来房价走势一个重要参考指标。六个镇区与深圳无缝对接,四个镇区与广州对接。

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交通

轨道交通规划齐全,地铁对接广州深圳,覆盖赣深高铁等多条铁路要道。

根据资料显示,东莞与深圳正争取在2035年前全面落实多条地铁连通。预计2024年东莞地铁一号线建设完成,途径深圳光明片区。

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房市供需

土地面积与人口是决定房价长期走势的基础因素。2018年东莞人口839万,目前建成面积958平方公里。占地区面积的39%,深圳数值为46.2%。此外,东莞工业土地多,旧改项目多。包括鸿荣源、华润等深圳名企已在东莞布局。2019年,东莞新房供应3.8万套,成交4.8万套,供需有失衡。近年来东莞房价连续上涨,2019年涨幅最大。

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产业定位

东莞定位是打造全球有竞争力的电子信息产业群。华为、紫光、oppo等公司已落地进行战略发展。此外,东莞还积极促进传统制造业向高端制造业进行转型。


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东莞3月房市盘点


东莞一手住宅供应2156套,25.22万平;住宅成交2671套,30.83万平。


房价方面,3月份东莞房价均价约每平米22400元,依然保持平稳上行态势。


热门地段有两个。一个是南城,部分楼盘从每平米3.4万涨到每平米3.7万。其次是长安,龙光江南大境开盘13秒,吸金3亿。此外,厚街、城区都有部分上涨。


分析:目前东莞还有很多地铁、高铁项目正在建设,与广州、深圳等交通对接没全部完成。当这些配套交通完善后,发展速度将得到大幅提升。


推荐购房思路

围绕重点规划区域进行考察,其中,区域产业结构、产值、交通便利、价值走势将为主要参考指标。




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东南临深区域房市分析

01

清溪

区域房价目前处于横盘期。如2017年的碧桂园天域售价每平米2万,现在仍保持在这个水平。主要原因在于交通不便利,没有轨道规划,处于二线临深地段。此外,自驾前往深圳,红绿灯多,通勤时间长。暂时不建议考虑在该区域进行投资。


02

凤岗

区域房价较高,如果在大运上班,从官井头自驾仅需二十分钟左右即可抵达。

重点关注两个点,一个是官井头,靠近大运,大运目前房价五万。2019年中海云麓公馆开盘价为平米3万4。塘厦有赣深高铁站,是重点临深发展区,且未来将有五条轨道汇集。

其次是雁田。雁田规划有十号线延长线,龙平路站。离这个地铁站不远是锦龙湾畔。这个楼盘去年平米2万6,今年升到2万7。目前地铁在招标勘测。官井头房价已接近平米3万,投资空间有限。


03

樟木头

有小香港旧称,属于老产业片区。环境比较老旧。一手价格在平米1万五到1万8;二手房价格8,9千也有。涨价的项目靠近赣深高铁站,如保利生态城,开盘平米8千多,现在二手2万多


04

塘厦

首推投资片区,塘厦定位为东莞东南临深的中心区,发展先行区。建议优先考虑塘厦高铁站附近项目,涨幅稳定。高铁附近两公里以内都可以接受。

目前热点楼盘是御城花园,离南站1.2公里,围湖建成。与中心连成一体,属于大社区,既有星河、金地等商业,也有华侨城的大型文旅项目。

附近的银湖山庄、御湖半山的价格已经来到平米2万8到3万2了。御城花园价格平米2万3到2万5之间。去年开售295套,21秒售完,是需要抢购的热点楼盘。新一期将在 4月中认筹,月底开盘。


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购房要点

1,地段往中心靠,往轨道交汇处选。

2,选品牌名企,质量和交楼时间有保证,后续服务也可以有跟进。

3、东莞实施两天无理由退定金的购房政策。

4,东莞片区概念要熟知,比如靠近松山湖和松山湖片区不一定是同一个区域。

5,看预售证和土地使用年限。如果土地到期时卖出房子,要缴纳土地出让金。

6,不要因为买房而一次性补缴社保和个税。这种行为如果被查出,后果十分严重。

7,尽量使用公积金购房。

8,双合同楼盘不要买。一个是装修质量可能存在问题,第二个是将来出售,面临高额税费。

9,片区产业结构要了解。比如港口,虽然属于支柱产业,但影响生活质量。


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互动问答摘选

过客82226:南城万象府是否值得购买?

是片区cbd的大型项目。价格控制在平米4万5以内可以接受。



抖音用户391571:黄江是否属于临深片区?

黄江算临深片区,要投资选靠光明地段。2024年试运营黄江中心站,2025年正式通车。未来将对接深圳六号线。这两年价格没涨,居住环境比塘厦差。



小鹅通用户955677:虎门和长安相比,哪个值得投资?

虎门和长安相比,长安更有投资价值。长安属于滨海湾核心新区,是重点规划建设区域。距离宝安会展中心,开车十几分钟,oppo、紫光等企业总部都在这里落地。



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