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高空上的行走——借名买房的法律效力及风险防范建议

转载 发布:2021/04/20 15:09:51 来源:房产大象 49 阅读


“您这边需要买房吗?”

“需要啊,但是这个城市限购,我没有名额。”

“我们这边是专业代理机构,只要您这边有意向,名额方面我们可以帮您解决。”

以上对话基本是部分中介劝说客户借名买房的开头。每个故事的理由和过程五花八门,但引发的纠纷都是千篇一律——房产归属不明或挪作他用,实际购房者遭受重大经济损失;实际购房人无力还贷,被借名人须承担实际还贷责任。

那么借名购买协议是否合法?

保障房可以借名购买吗?

购买的商品房存在哪些法律风险?

实际购房出资者和被借名人如何规避各自相应的法律风险?

……


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借名购买协议是否合法?

 购买的商品房存在哪些法律风险?




众所周知,房住不炒是我国当前房地产调控的基本要求。各城市,特别是一二线城市都出台了特别严格的限购政策,有效遏制了大部分投资客。但严格的限购政策,又使得部分急需买房,购房资格又还未达标的刚需群体陷入进退两难的矛盾。在这种市场需求下,就催生了借名买房的现象。

以深圳为例,购房者只能是深户或者非深户购买5年以上社保。那么这些不符合条件购房者又想购置房屋,就只能借符合条件人的名义购房。

所谓借名买房,即房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋产权,实际出资人与被借名人,签订一个借名买房协议,明确的购置房产是属于实际出资人,不属于被借名人。那么这个协议法律效力如何呢?


首先,我们认为这个协议是合法有效的。其次,根据这个借名买房协议并不直接产生物权,不能以房屋的物权名义对抗善意第三人,借名买房协议产生的是债权请求权。


这里有三层意思。

第一,协议合法有效,但不能直接产生物权,即不能真的按协议说的,这个房子物权属于实际出资人,然后直接向法院起诉说这个房子就是实际出资人的,要求法院确认产权,这个无法得到支持。

第二,不直接产生物权,同样也就无法对抗善意第三人。善意第三人根据公示公信的原则,房子登记在谁名下,就认为房产是谁的,就向谁购买房产,善意第三人这种购买是受法律保护的。即如果被借名人中途把房子卖给了善意的第三方,实际出资人并不能以借名买房协议,说房子是实际出资人的,认为第三方与被借名人签订买卖合同无效,要求第三方返还房产。当然如果这个第三方与被借名人是恶意串通的,还是可以要求第三方返还的。

第三层意思,协议合法有效,产生债权请求权,即实际出资人可以根据协议约定,要求被借名人把房产过户给实际出资人。当然有个前提条件,就是请求过户时,实际出资人已有购房资格,否则无法完成过户。

 

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借名购买经济适用房、安居房、拆迁房、单位集资房

等特殊房产,各自相对应的法律风险




对于涉及经济适用房、安居房的借名购房合同的效力,司法实践的主流观念是无效,因为经济适用房、安居房是保障性住房,购买此类房产都必须符合一定的特殊条件,购房人有资格要求,房产也是受职能部门监管的。如果借他人之名买了经济适用房,然后又可以根据协议要求房子过户到实际出资人,那么所谓的保障性住房就失去了原本的存在意义。所以借名购买这类经济适用房、安居房等保障性住房的,会被认定为损害了社会公共利益,合同会被判定为无效。


但是经济适用房、安居房虽然不能借名购买,但是经济适用房作为二手期房,又是实际可以交易的,不符合经济适用房购买条件没关系,如果想买,可以直接向符合条件的人购买。


我们这里举个简单例子,甲方有钱,乙方没钱,但乙方有购买经济适用房的指标,乙方想把指标转移给甲方,那么甲、乙双方签订了一个借名购房协议。由甲实际出资以乙名义购买经济适用房,并且甲方给了乙方10万元作为购买指标费用。等乙方把经济适用房买下来之后,甲方要求乙方依据借名购房合同把经济适用房过户到甲名下,这种情况通常是是不会得到支持的,会直接判令借名买房协议无效,到时房子是乙的,甲方买指标的钱还可能拿不回来。

如果变通一种方式,甲方与乙方不是签订借名买房协议,而是直接签订了买卖合同协议,甲方支付全款给乙方,约定等经济适用房符合上市交易条件,乙方即把房产过户转让给甲方,这里买卖二手期房的合同是合法有效的,司法实践中大多能得到支持,即经济适用房符合上市交易条件了,乙方有义务配合甲方过户。

类似特殊房产还有:拆迁房、安置房、单位集资房。对于这类房产,相比较政策性保障住房来说,不会必然无效,但因为有相应的限制条件,与其借别人指标签订借名买房合同,还不如直接与有指标的人签订买卖合同,约定等有指标的人登记的房产,符合上市交易条件,双方就过户,这种情况,司法实践中通常会支持。


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实际出资购房者的法律风险和防范建议




实际出资人风险

(1)房屋存在转卖给第三方的风险

因为房屋登记在被借名人下,一旦被借名人隐瞒着实际出资人卖给善意的第三方,房子就属于第三方,实际出资人无法向第三方主张产权。

(2)房屋存在诉讼查封的危险

如果被借名人有对外债务,债权人可以要求法院查封并拍卖该房产,借名协议不能对抗第三方,只能眼睁睁的看着房屋被查封拍卖。

(3)房屋存在抵押的风险

房子登记在被借名人名下,被借名人还有可能拿房屋去抵押贷款,如果最后无法还清贷款,房子无法解除抵押,同样会导致实际出资人的重大损失。

(4)被继承风险

万一被借名人意外死亡,该房屋还可能会因为继承关系而被其他人继承。

上述这些情况下,出资人很难得到房屋,最多请求返还房价款,支付违约金和赔偿损失,不能要求继续履行合同、取得房产,一旦被借名人名下也没有钱,那就真是人财两空了。


防范建议

(1)签订书面借名买房协议

借名买房一般都是关系比较亲密人,比如借用父母、兄弟、姐妹等亲戚的名义买房,正因为是这层关系,有的人连借名协议都不签,认为都是这么好关系,不会有问题。但是一旦出现问题,由于缺乏证据,风险更大。比如借父母名买房,如果父母过世,这个房产就可能被当成兄弟姐妹的遗产来继承,如果没有书面的协议,很难说清楚,所以一份书面文件是必不可少的。

(2)借名协议明确违约责任和赔偿责任

因为房子有可能被转卖给第三方风险,所以应当在合同中明确违约责任和赔偿责任,万一出现风险要不到房子,至少还可能通过协议要求违约方承担违约责任和赔偿责任,来减少损失。

(3)入住并占有房屋

借名买房,房子本身就是属于实际出资人的,为防被借名人转卖给第三方,实际占有房产对实际出资人是有利的:第一,实际入住占有房产能减少善意第三人的购买,比如被借名人想卖给第三方,那么作为第三方一般情况下是要实地看一下房子的,这时候如果买方已实际占有房屋,就能有利控制这种第三方作为善意方来买房子。第二,如果被借名人想偷偷卖房,实际占有也从形式上造成实际障碍和心理压力。

(4)控制房屋所有原始交易的协议、票据、产权证明

实际出资人应当把买卖的合约、贷款合同、的原始票据、纳税证明、房产证(如果已经取得)都掌握在手中中,防止被借名人出卖房产。

(5)一旦发生纠纷,被借名人拒绝过户或者发现被借名人正在卖房产,第一时间应冻结房产

如果房产已经达到可以过户给实际出资人的条件,但被借名人家不愿意过户,那么无论是请求对方履行借名买房协议进行过户,还是要求对方进行赔偿或承担违约责任,一旦协商无果,第一件事情应当是查封冻结房产,防止被借名人将房屋转让第三方。

(6)设置抵押合同,将房产自我查封

为了防止出现房产转卖第三方现场,那么还有一种方式就是把房产自我查封, 为了便于说明,我们举个例子。甲借乙的名义在惠州全款花100万买了一套房产,双方签订了借名买房协议,甲方先将100万打入乙方账户,由乙方交给开发商购房,房屋登记在乙方名下,双方签订了借名买房协议。双方又另行签订了一个借款协议,明确乙方向甲方借了100万,乙方将房屋抵押给甲方,在国土部门办理了抵押登记合同,房屋进入了抵押查封状况 。在这种情况乙方很难再将房屋转卖第三方,因为一旦转让先要花100万解封,并且还要先告知甲方。

当然,在实践中很少用到这个方式,因为本身就是去借别人名义买房,别人是帮忙性质,要让别人写借条欠钱,这个很难办到。

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被借名购房者的法律风险和防范建议




被借名人风险

(1)购房资格或贷款优惠受影响

首先因为城市在执行限购政策,每个人的买房数量有限制。如果帮助他人把自己买房资格用完,除非出资人符合资格可以把房产过户到名下,否则被借名人就没办法继续买房了。

其次主要是有购房记录和贷款记录,以后被借名人购房优惠会受到影响。还是以深圳为例,深圳是限购限贷政策,如若代别人贷款买了一套首付三成的商品房,即便以后将房屋过户出去,贷款也还清了,但是因为有贷款记录,自己再买房首付就是5成,而不是3成。

(2)诚信度可能受到影响,可能存在还贷款责任

如果实际出资人按揭还款不及时,还会有损个人的诚信度,导致今后贷款受阻,如果实际出资人资金出现问题还不起银行贷款,那么被借名人必须承担还贷责任,否则可能会被银行起诉。如果房屋价格下跌,房产不够还银行的贷款,被借名人还应当补足差额。


防范建议


相对来说,被借名人风险较小。如何有可能,代他人购房最好是一次性付款,而不是贷款。


我们在这里提醒大家,对借名买房应当慎之又慎,特别是借名买房合同的拟定,一定要注意细节和内容,以免造成损失。此外,上面讲的几种应对方式是根据现有部分案例总结,只能说控制、减少部分风险,但并不是能杜绝所有风险。买房涉及金额巨大,我们建议购房者应该按照现有法规办事,确保自身正当权益得到合法保护。


那既要科学合理买房,又希望资产财富得到保障,有什么办法呢?那4月24日晚19点这场直播,你一定不能错过。


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