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一文读懂LPR! 买房首付多少

转载 发布:2021/04/20 15:04:25 来源:房产大象 89 阅读

最后10天!LPR浮动利率选择可能是决定你未来财富一次机会!

众所周知,贷款的利率高低,直接决定了房贷的多少。房贷利率政策是关系到民生的一项重大政策,在2019年12月,中国人民银行发布通知,要求自2020年3月1日起,个人房贷办理LPR定价基准转换需在今年8月31日前完成。问题来了:


什么叫LPR?

LPR(Loan Prime Rate)中文为贷款市场报价利率,是金融机构对其最优客户执行的zhi贷款利率,即“贷款基础利率”,这个利率最开始是用于对公贷款,之后慢慢开始改革。它是金融机构对最优质客户提供的贷款利率,所以这对于我们普通的贷款者而言就是不用接受各种各样的利率变动,直接以最佳利率进行结算。对于贷款者以及企业而言就是降低融资成本,推进利率市场化。



LPR怎么来的?

2019年,央行正式推行LPR利率改革,第一步就是发布房贷新政,房贷利率告别打折时代,以LPR为定价基准,从10月8日开始实施。其中LPR利率成为目前最火的金融名词。

LPR的计算方法由18家银行共同报价产生,计算方法为去掉一个最高价和一个最低价,最后算术平均得出,每月20日重新报价计算,可以简单解读为,这是一个市场化利率的意思。

所以,这个LPR利率取决于一个市场供需关系的平衡过程,并不是说利息一定会降,相反,市场化定价,这个利率既有可能降低,也有可能提高。
2019年10月21日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.20%,5年期以上LPR为4.85%。


基准利率

与LPR(浮动利率)还有一个与之对应的基准利率(固定利率)


我们日常生活中常常听到的降息、加息,都是以这个基准利率为调整标准,法定基准利率,还分为存款基准利率跟贷款基准利率。

目前我们采用央行2015年10月24日最新基准利率:

1年以内(含1年),年利率4.35%
1年到5年(含5年),年利率4.75%
5年以上,年利率4.90%


注意

浮动利率≠LPR,基准利率≠ 固定利率;浮动利率的内涵>LPR ,固定利率的内涵>基准利率。但是目前计算浮动利率的方式是LPR,目前的固定利率也是以采用央行的基准利率。

固定利率是怎样转成LPR呢?

央行在相关规定中表示,“等价转换,转换时点利率水平保持不变”。首先确定点差(转换前的房贷利率-相应期限LPR),这个点差在合同剩余期限内是固定的,转换后的房贷利率为重定价日的相应期限LPR加点差。据悉,转换为LPR时可以重新约定重定价周期,一般为每年的1月1日,定价周期最短为一年,也就是说一年内房贷利率不会发生变化(具体看后面两个例子)。

选不选LPR?

因行而论,因利率而定。房贷利率“换锚”期限将至,各行调整时间不同。当前各银行房贷利率“换锚”节奏不一:部分大行选择8月25日起统一为客户调整为贷款市场报价利率(LPR)定价,部分小银行则在5月底或即将在8月21日晚间为客户统一转换。对于客户而言,选择固定利率或LPR定价也有自身考量,通常与贷款年限、贷款余额及对未来利率走势的判断有关。下半年LPR有进一步下行空间,这有助于带动房贷利率下调。

如何操作?

所以买房人都要注意了,如果你之前的房贷利率足够低,不想转,一定看去银行转回。选择之一是固定利率。依照4.9%基准利率,你手上的房贷,可能是七折、九折、上浮10%、上浮20%等折扣利率,那么你现在对应的利率就是:七折利率3.43%、九折利率4.41%、上浮10%利率为5.39%,上浮20%利率为5.88%。如果你选择了固定利率,那么以后保持你现在的利率,直至还清贷款,不再改变。

未来一段时间内,LPR存在一定的下行空间,采用LPR的方式,在利率下行趋势下具备一定优势,但LPR上浮时,房贷利率也会上浮。LPR(Loan Prime Rate)贷款市场报价利率总体还是要优惠。

“LPR+基点”怎么计算房贷?


注:值得注意的是,“加点”一旦确定,今后就将不会再改变。



例子1


    南昌市民王先生当年买房时,基准利率为4.9%,房贷上浮10%,转换前的贷款利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。按照央行规定,在个人房贷转换期间均锚定2019年12月的LPR,即5年期以上LPR为4.8%。


    在今年3月1日至8月31日,王先生有两种选择:


    1选择固定利率,无论LPR如何变化,他的房贷利率都始终不变。


    2选择转换为LPR模式,那么加点值为5.39%-4.8%=0.59%。


  那么,在2020年内,王先生的贷款利率水平为LPR+0.59%,即4.8%+0.59%=5.39%。


    未来王先生的贷款利率=LPR(前一年12月LPR值)+0.59%。


例子2


   李女士当年买房时,银行给出了7折的优惠,转换前的贷款利率为4.9%×0.7=3.43%。此时,她也面临着两种选择:


    1选择固定利率,之后她的贷款利率一直为3.43%。


    2选择转换为LPR模式,那么加点值为3.43%-4.8%=-1.37%。也就是说,王女士今年的贷款利率为LPR+(-1.37%),即4.8%+(-1.37%)=3.43%。


    未来李女士的贷款利率=LPR(前一年12月LPR值)+(-1.37%)。


    若不接受批量转换 可在规定日期前自主转换


    根据央行此前通知,有商业住房贷款的“房贷一族”,需要在今年3月1日至8月底期间,在LPR和固定利率间作出选择。


    8月12日,工行、农行、中行、建行、邮储银行五家国有大行官网发布公告称,8月25日起,对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。



    各大银行明确,如果客户不接受银行的批量转换规则,可于一定日期前,通过多种渠道进行自主转换;批量转换完成后,如果客户对转换结果有异议,可于今年底前,进行自助转回或与贷款经办行协商处理。


    LPR和固定利率哪个划算 取决于LPR未来走势


    那么,转换成LPR之后会不会更省钱?


    我们还是以王先生为例:假如今年12月,5年期以上LPR报价为4.7%,那么他2021年的房贷利率为4.7%+0.59%=5.29%,相比转换前房贷利率下降了0.1%,这时对他而言是划算的;若LPR上涨,此时则会出现完全相反的情况。


    因此,对于选择固定利率和LPR哪一个更划算,主要取决于LPR未来走势。


    笔者了解到,自央行2019年8月LPR新政实行以来,5年期以上LPR已两度下调,跌幅皆为5个基点。其中,2019年11月20日,5年期以上LPR首降5个基点至4.8%;2020年2月20日,5年期以上LPR再降5个基点至4.75%。


    专家分析,目前LPR处于下行时期,选择LPR定价方式会减少房贷成本;但是今后一旦经济处于上行周期,通胀压力上升,LPR利率也会出现上调。


    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,今年而言,房贷利率会有所下降。但是不能说明以后的房贷利率一直下行,最终还要看利率的长期走势。如果后续房地产市场火热,利率也有可能上调。


     需要注意的是,房贷利率的定价基准只能转换一次,无论你最终选择了哪一种,后期不能再进行修改。


    相比去年底 LPR已累计下行15个基点


    有市民提出疑问,LPR下降后,究竟能少交多少房贷?月供能马上减少吗?


    笔者了解到,转换为LPR时可以重新约定重定价周期,商业性个人住房贷款的重定价周期最短为一年,也就是说一年内房贷利率不会发生变化。


    虽然LPR每月发布,但利率并不会马上变化。贷款利率要等到重定价日才会调整,有的银行选择的重定价日为每年1月1日,或按贷款放款日对应的日期。也就是说,2020年的房贷利率会与2019年一致,即使出现年内LPR下调,也将是从2021年才开始减少月供。


    LPR变化对月供的影响有多大?笔者注意到,目前,最新一次LPR报价在7月20日,5年期以上贷款市场报价利率(LPR)为4.65%,相比去年底已累计下行了15个基点,已趋于近两年来的最低点。


    笔者通过计算发现,假如购房者贷款100万元、30年等额本息,按照今年5年期以上LPR累计下行15个基点计算,从2021年开始,购房者月供可以减少约90元,30年共能减少利息约32400元。


    如此一来,等下一个重定价日到来时,就能享受到当前LPR利率下行带来的降息。


    这几种情况可以选择转换为LPR


    综合几家银行客服的建议:如果是贷款折扣不够狠,或者是首次买房、房贷利率上涨的客户,可以选择将贷款转LPR浮动利率;如果还款周期较短(10~20年),贷款剩余不多,并且决定未来会提前还款的,可以选择将贷款转LPR浮动利率;如果剩余贷款期限较长(大于20年),贷款剩余较多,并且不会提前还款的,或者是贷款利率为9折以上的,可以选择固定利率模式。


还不懂吗?再给你总结下
如果还不明白,我也帮不上你了


1.必选题

简单说,你要和银行重新签贷款合同,选择新的房贷利率方式。

固定利率和LPR浮动利率,二选一,必须选,不能不选,选了不能反悔,不能重选,选了之后伴随你到贷款还清。

2.什么时候选?

2020年3月1日-2020年8月31日

3.选择之一固定利率

依照4.9%基准利率,你手上的房贷,可能是七折、九折、上浮10%、上浮20%等折扣利率,那么你现在对应的利率就是:七折3.43%利率、九折4.41利率,上浮10%为5.39利率,上浮20%为5.88%利率。

如果你选择了固定利率,那么以后保持你现在的利率,此生无悔,不再改变。

4.选择之二LPR浮动利率


LPR利率长期趋势

首先你要知道,这次改革参照的LPR是2019年12月的4.8%,你就别问LPR是啥了,你就记住这个数字就行了,4.8

假如你原来的房贷是1.1倍的,就是5.39%,5.39比4.8要高,5.39-4.8=0.59,这个0.59,就是你今后的房贷的固定加点数,永远伴随着你。

你今后的房贷利率就是: LPR+0.59。今年的LPR是4.8,你今年的利率就是4.8+0.59=5.39

2021年的1月1日,会根据2020年12月的LPR报价,来调整你的贷款利率。

比如2021年调整成了LPR4.5%,那么你的利率就是4.5+0.59=5.09

假如你原来的房贷是打9折的,就是4.41%,4.41比4.8要低,4.41-4.8=-0.39,这个-0.39,就是你今后的房贷的固定减点数,永远伴随着你。

你今后的房贷利率就是:LPR-0.39。今年的LPR是4.8.你今年的利率就是4.8-0.39=4.41

2021年的1月1日,会根据2020年12月的LPR报价,来调整你的贷款利率。
比如2021年调整成了LPR4.5%,那么你的利率就是4.5-0.39=4.11

注:


5.强烈建议换成LPR用业内的人一句话来形容:上面就是为降利率才出现这次改革。

6. 那到底选择“1月1号调整”还是“贷款发放日调整”?

原则也很简单,那就是:“以尽早进行首次LPR调整为原则”。如果你今年的贷款发放日还没到,那就选择“贷款发放日调整”;如果你今年的贷款发放日已经过了,那就选择“1月1日调整”。

7.LPR和公积金贷款有关系吗?LPR和公积金贷款没关系。

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