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开盘终极攻略来了! 新房 买房首付多少

转载 发布:2021/04/20 15:03:00 来源:房产大象 59 阅读
入行多年
参与开盘的次数
可能比某些购房者一辈子看房的数量还多
但每次开盘,总会遇到一些购房者
漏带证件、选错房源、夫妻吵架
……
今天,给大家分享一下:


KongFu Experience

开盘前


1、一定要到销售中心看沙盘、规划、户型、板房。

房子不是白菜,不要被销售鼓动一下,房子都没看过就冲去开盘了。查五证,一个是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程开工证,第四是国dao有土地使用证,第五是商品房预售许可证,简称叫“五证”,对政府网上对比。

2、做好登记、诚意金或验资等,拿到开盘入场凭证。

没有这个凭证,无法入场。你问房叔是怎么进去的?凭十八般武艺进去的。

|验资单

3、身份证、银行卡、各式单据等放到文件袋里。

参加高考都知道要带齐证件,买房这么重要的事情还是做好周全准备吧。

PS:卡里要够钱,而且拿着卡的人要知道密码。

4、最好自带水、干粮、纸巾,以防不时之需。

不少开发商也有提供水和面包等吃的,但人太多分完了的情况,也时有出现。

纸巾是干嘛的?吃完面包肚子疼,现场只有临时流动厕所,这样的经验试过吗?

|临时流动厕所

KongFu Experience

开盘现场


1、要准时,最好早点去。

路上未知的情况很多,塞车、走错路、没位置停车等都可能发生,早些出发,就能留空出更多时间,到了现场还有不少事情要做呢。

2、到了现场,马上联系自己的销售。

负责任的销售会领着你签到、拿资料、入场、拿水和食物、找位置坐;如果销售没空管你,就自己签到进场吧。

|排队签到

3、主动问销售拿价格表看。

开盘现场的销售往往很忙,他们手上只有一份价格表,并同时对接N个客户,此时一定要主动去要价格表,用手机拍下来,慢慢看。

|价格表

4、好好研究价格表,决定选房思路。

拿到价格表后,就可以仔细看你想买的户型多少钱,哪个朝向更便宜,楼层的价格如何,从而决定选房思路。

夫妻俩一定要商量好,优先选哪个户型、哪些楼层,如果中意的户型都没有了,面积段大一些的是否接受?天地层、数字差的是否接受?不要到时候进去了才急急忙忙商量。

选房注意事项
价格偏贵的单位
南向、东西、中高层
价格偏低的单元
北向、西向、低层、顶楼
本地避讳的楼层
4、14、18、24、34


|研究价格和户型

5、实在没事做,跟旁边的人聊聊天。

来到现场的人,都是有心买房的,每个人的角度不同,相互交流一下,或许可以了解到一些你没有留意到的事情,例如:“你那个户型旁边有变电站哦!”

KongFu Experience

摇号及选房


1、时刻留意是否叫到你的号码。

目前的开盘常见两种形式,一种是电脑摇号,一种是传统摇珠,要牢记自己的号码,一旦摇到马上冲进选房区。

有的人选房心切,想强硬冲进选房区,门口的保安大哥会把你拎出来的。

|电脑摇号

2、最好两人一起进选房区。

两人进选房区,可以一起看剩下什么房源,快速商量。有的夫妻很乌龙,进去的人没拿文件袋、不知道银行卡密码,还要打电话联络,浪费了宝贵的选房时间。

3、销控表要怎么看?【划重点】

选房区的销控表,有两种形式:一种是电脑销控表,实时刷新;一种是展架式销控表,卖掉的房源会撕下来。

按照经验,已经卖掉的房源显示红色或售罄字样,蓝色、绿色房源,是已经被人选中,正在打印选房确认书,也是不能选的。只有白色或黄色的房源,才是未售的。

|传统销控表

|电脑销控表

4、选房区的那些套路。【敲黑板】

近日,佛山住建局发文重申房地产销售秩序,其中提到一点:禁止人为制造紧张感。

的确,房叔参与的大部分开盘,开发商都会在选房区营造一种紧张得要命的气氛:

播放旋律激烈的音乐
站门口齐刷刷鼓掌的人
销售拉着你的手狂奔
在你耳边狂吼某个楼层的单位
挤成一团的房源确认处
……

这一切,都是为了让你冲动地买房子,把预想好的朝向、价格通通抛诸脑后。

|选房区往往很混乱

很多人在这种环境下,觉得自己不买就亏大了,导致有的人被迫选了自己不喜欢的朝向、楼层和户型,回头才后悔。房叔曾目睹,有购房者不明就里选了24楼,回头跟开发商吵架。

所以,无论选房区氛围如何,大家一定要保持清醒的头脑,用自己双眼看清楚销控表,再做决定。真心不想买的房源,不要勉强,楼市很大,出去之后还有更好的选择。

KongFu Experience

选房之后


1、刷卡要了解清楚缘由。

选房之后,要刷一笔定金,或是首付、装修款等开发商要求的金额。刷这笔钱要慎重,往往是刷了就不能退的。即使你申请退房,也不能退的了。

2、要签字的文件,阅读一遍再签。

开盘当天通常要签一份简单的认购书,认购书上的房源信息、付款方式等,都要阅读一遍,以免出现错误特别是房源错了,签了字就很难改了。

|选房后等待签约

3、所有单据都要收好。

现场开出的合同、单据、收据等,都要收好,开发商还要另择时日跟你签订正式的购房合同,开盘当天的都是基础凭证。

4、恭喜你成为业主!

走完流程,就可以离场了,有的开发商会在出口处设置停车卡刷卡处、赠送小礼品等,也不要错过喔。

KongFu Experience

注意问题



1:购房过程中涉及的法律问题


作为购房者来讲,是老百姓一生当中一个非常重要的问题,就是说先得安居才能乐业,所以,对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题,不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露,其实,很多问题应该说是如果购房者比较谨慎,对于购房的知识比较了解,很多问题是可以避免的。


2:个人在购房中,大体上分三个阶段。


第一,购房前的准备,购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目,就是你准备购买什么样的房子,首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境,非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解,就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。


第二,签订认购书和商品买卖合同,这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候,应该注意到查验五证,我后面会讲什么叫五证。交付定金,签订认定书,选择付款的方式,签订商品房买卖的合同,再交付购房款,办理销售或者叫预售登记,这是购房中的第二个阶段。


第三,交房和办理产权登记,就是开发商在办理完登记后,签收“两书”,接受物业,申领产权证。


3:涉及到一些法律问题。


第一,如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告,在阅读售楼书的时候,首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证,这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性,一个是可以通过在互联网上查询、核对,核对这家房地产开发商是不是名副其实的,是不是有预售许可证。其次,可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息,决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息,有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明,比如说多少多少分钟的车程,10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越,那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了,你是开的小轿车还是公共汽车,是什么时速的,所以用几分钟的车程确定地段的位置,这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是,往往在售楼书中都有这个,我们应该特别注意。


怎么保证售楼书的内容具有法律效率?我看到售楼书之后确实非常感兴趣,但是又怕最后买了房子以后,不象售楼书中所描述的那些美妙?怎么办?根据法律的规定,如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力,就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中,这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境,这么好的户型、这么好的地段,想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务,就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话,一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务,他就要承担责任。


在售楼书验完以后要签订认购书,要交定金,提醒购房人要注意,认购书里的定金和订金的区别,定金是一个专门的法律概念,其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用,并有特定定金的规则,它有特定的法律内涵,叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金,接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用,它只是起担保作用,叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以,在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订),因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款,买房应该在签订认购书多少之日起买房,否则的话不给退还。


建议,购房者在签订认购书的时候,将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同,如因对合同条款的分歧导致合同未能签署,所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。


认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同,签订买卖合同就应该非常慎重的对待,因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷,购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以,在签定合同之前,购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”,如果是现房,根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了,而应当改为办理大产权证的审批手续,去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。


五证,一个是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程开工证,第四是国有土地使用证,第五是商品房预售许可证,简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的,开工市是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。


那么怎么样看待“五证”?交给您一种方法,这五证最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证,这两种要核发,看准确了,一般原则上就没有问题,特别是预售许可证。特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。


买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢,两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件,一个是住宅质量保证书,第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记,在使用年限内承担的保修责任,正常使用情况下,各部件的保修期,比如说防水是三年,墙面、管道渗漏是一年,墙面抹灰脱落是一年,地面大面积起沙是一年,包括供热供冷系统等设备,卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。


住宅使用说明书,通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明,以及门窗类型使用事项,配电负荷,承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的,应附于住宅使用说明书里。


也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证,同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证,拿到产权证,整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。


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