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房产大象/老王说房年度盛典:预见2021·房地产走势研判之2021年预测篇

转载 发布:2021/04/19 15:59:34 来源:房产大象 319 阅读

王波博士

暨南大学特聘研究员

中国首批房地产估价师、经纪人

房产大象创始人

同致行(中国)地产、同致诚评估创始人

深圳市房地产经纪行业协会副会长

香港测量师学会(MHKIS)会员

清华大学、暨南大学、天津大学特邀讲师



第一部分:知往方可鉴今!



记得2019年12月27日,房产大象倾情打造了一场年终秀,将2019年翻过,展望2020年。忆当昔,尤在目,现场500位来宾,来自五湖四海,满怀着对2019一年的喜悦,以及对2020年房地产行业的憧憬。



当时王波博士提出了著名的“和面论”,并提出了六大现象和六大预测。现场掌声雷动,单是微博阅读量就过千万!

2019年这时候对2020年预测的推文在这儿:
王波、胡军、王世泰等齐聚房产大象跨年分享秀,见证房产新格局!


时光若白驹之过隙,时间推进到了2020年末,是时候来终旧启新了。

所以12月27日一场别开生面的地产年度网络盛典即房产大象/老王说房年度盛典在深圳举行。我们又发布了我们的年度预测和年度总结!

预测成功率我们达85%!2020的总结、印证,见上周推文,原文链接在下面!


房产大象/老王说房年度盛典:预见2021·房地产走势研判之2020年总结篇





我们不是预言帝,我们是实干家。2020年房产大象 、老王说房一路走来是得益于时代的发展和读者朋友的厚爱和对专注事业的孜孜以求。今天我们王波博士年度分享的下半部分关于《2021年地产形势的预判》《2021可能飞出来的“黑天鹅”》通过公众号分享给亲爱的粉丝朋友们。


预判篇


预判一:

2021年的房地产市场将开启刚需主导的时代


对比”十三五“规划,”十四五“规划中提出“促进住房消费的健康发展”,换言之,是鼓励合理的住房消费的,是支持住房的刚性需求的。重点强调:房住不炒、因城施策、有效增加保障性住房供给、加强城镇老旧小区改造等方面。未明确提及房地产税、棚户区改造货币化安置等方面。

中国社科院预测,到2035年中国城镇化率将达到70%以上。目前,中国的城镇化率虽然从2002年的39.09%,提升到2019年的60.6%,但看全球其他主要经济体的城镇化率普遍在70%以上,有些甚至超过了80%。可见,城镇化率提升将带来新增住房需求,我国住房消费市场仍有强劲的刚需置业支撑。


在“十四五”规划、2035战略的大背景下2021年楼市,将主要支持刚需住房消费大城市住房的供给,也将加大对保障性住房的倾斜


预判二:

2021年是房地产格局全面迈入都市圈时代的元年

国家“十四五”规划提出:“优化行政区划设置,发挥中心城市和城市群带动作用,建设现代化都市圈。”北京、上海、河北、天津、安徽、浙江、重庆、湖南、湖北、辽宁、吉林、海南、宁夏等,多个省市的“十四五”规划中明确提出:打造“都市圈”、“交通圈”等区域发展目标。


中国进入了大都市圈主导的时代。从2003年到2018年的15年时间里,新增人口的92%都是在都市圈,只有7.8%在非都市圈。未来10年都市圈的住房新增需求,大致估算会达到100亿平方米。



房地产未来的增量空间集中在都市圈尤其是以超大、特大城市以及部分大城市为中心圈内各个城市之间,在经济、文化、社会等方面存在“强纽带关系”的都市圈。


预判三:

房价进入深度分化期城市外部在分化、城市内部在波动


二手楼与一手楼基本持平的城市,房价涨二手楼明显低于一手楼的城市,横盘二手楼明显高于一手楼的城市,房价涨。

预判四:

“房住不炒”仍是底线“因城施策”将会更为精


2021年,重点地区的房地产调控环境预判:•粤港澳大湾区:热点与非热点城市政策环境分化加剧。热点城市调控大概率会加码,或出现分区施策、分盘施策等定向调控;而非热点城市会相对宽松。•长三角地区:整体调控趋紧,但部分高库存的城市,有可能出现松动;•京津冀地区:整体调控相对平稳,但部分高库存或人口长期净流出的城市,也有可能出现松动;•长江经济带:核心城市调控趋紧,但内部亦有分化;非核心城市相对平稳。


预判五:


地产“三道红线”将全面执行加快房企竞逐跨界多元化的步伐




从上表中可以看到,多数房企多元化业务占比普遍低于10%。在多数大型房企中,房地产开发业务仍是收入占比最高的业务类型,多元化业务大多占比较低。

在国内地产开发规模增长受限和“三道红线”大环境下今后将会有更多房企走向转型房企打折促销现象可能也会更多不过降价促销的力度,会在春节之后有所缓解


预判六:


2021年,房屋消费领域的“摩擦现象”将会常态化


近5年来,我国房屋消费领域的纠纷,基本呈现出波动式上升的趋势。2020上半年,涉及房屋商品领域的消费纠纷17361件,同比增长21.04%。涉及房屋服务领域的消费纠纷8040件,同比增长50.19%



伴随着一些城市的调控收紧、房价回落等情况的发生客观上,会引发房屋消费过程中的“摩擦”增多


2021年楼市预判总结

预判一:2021年的房地产市场,将开启刚需主导的时代
预判二:2021年是房地产格局,全面迈入都市圈时代的元年
预判三:房价进入深度分化期,城市外部在分化、城市内部在波动
预判四:“房住不炒”仍是底线,“因城施策”将会更为精准
预判五:地产“三道红线”将全面执行,加快房企竞逐跨界多元化的步伐
预判六:房屋消费领域的“摩擦现象”,将会常态化


黑天鹅



一般来说,“黑天鹅”事件是指满足以下三个特点的事件:它具有意外性;它产生重大影响;虽然它具有意外性,但人的本性促使我们在事后为它的发生编造理由,并且或多或少认为它是可解释和可预测的。

黑天鹅存在于各个领域,无论金融市场、商业、经济还是个人生活,都逃不过它的控制。谁是2021房产界的


中美关系可能会有变化?

疫情反弹可能带来影响?

经济好转可能影响货币政策?

市场分化可能影响政策走势?

“十四五”首发年会扩大城市分化?

“租售同权”可能会有政策突破“新加坡模式”能形成台风吗?



最后王波博士用“华尔街教父”本杰明•格雷厄姆的话告诫大家:“历史告诉我们的唯一无可争议的真理,就是未来总会出乎我们的意料,永远是这样。”


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