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双面万科“大忽悠”:“白银时代”与“活下去”都是谎言吗?

转载 发布:2021/04/16 15:50:17 来源:房产大象 58 阅读


2018年10月,叫嚣回款低于6300亿万科宣称将“活不下去”,当时引起业内一片哗然,万科都活不下去,这叫其他开发商情何以堪


2019年3月25日,万科发布2018年年报,年报显示,2018年万科实现营业收入2976.8亿元,归属于上市公司股东净利润达到了337.7亿元。此时的万科手里货币资金近1880亿,营业利润率达到29.69%,比2017年上升3.88%



还记得2018年10月9日,华夏幸福在万科刚喊完“活不下去”之后,便卖地33.9万方,作价38.33亿,按照当时的容积率、建筑面积以及市场价格估算,交易地块的总货值大约在65亿上下。


万科的“读心术”


万科在王石时代接受媒体时曾表示:楼市的“黄金时代”已经结束,目前将正式进入“白银时代”。


事实上,那时的中国楼市黄金时代才刚刚起步。


而同时期的万科,一边对外号称“白银时代”已经到来,一边又在大规模全国扩张拿地,市场份额逐步增加。从万科今年的业绩报告来看,这是万科在首次市场预判错误后,被市场公开“打脸”。


万科声称“活不下去”之时,房地产宏观政策调控正逐步加码,楼市新政压得楼市步履艰难。此次喊话之后,针对房地产的金融手段纷纷松动。“喊话”与“松动”之间可能也没啥关联,但万科仍因此被业内调侃为“戏精”



昨日业绩公布之时,万科虽然没有完成回款6300亿的任务,却丝毫没有活不下去的感觉,反倒是活得“很滋润”,而且从目前恒大、碧桂园、龙光、佳兆业、绿地、龙湖等上市公司公布的年报来看,业绩都十分亮眼,地产企业丝毫没有活不下去的感觉。


万科,又一次迷惑了市场,迷惑了对手,至少迷惑到了华夏幸福。


去地产化,房地产开发占比九成?


“去地产化”是万科近几年的新变化。万科在租赁住宅、物流、物管等诸多方面逐个发力,可在这份最新的业绩报告面前,感觉多元化的万科所谋求的“去地产化”像似其投向市场的又一枚“烟雾弹”


其它几大领域98亿的营收,仅占万科地产开发业务6037亿的1.6%,即使有业绩,也远远低于物管的业绩收入。照此推算,万科的地产开发业务至少在9成以上


那么万科为何在地产业务业绩如此靓丽之时,实行企业资产投资多元化呢


其实,万科“去地产化”更多的是对未来宏观发展趋势的一种预判,即高速发展的楼市不可持续,其次也是一种产业上下游的布局。不过至少在目前还看不出万科有“去地产化”的实质性动作。


目前很多企业多效仿万科“去地产化”,纷纷布局开发上下游领域。但近30%的利润率、高达9成以上的营收占比,这是想去地产化就去得了的吗?所以千万不要被万科施放的“烟雾弹”蒙了眼。


万科精装修的AB面


国家出台精装修房的政策是旨在节约资源、保护环境。出台这一政策的初衷是美好的,但引入市场却不能搞“一刀切”!


大家都知道万科的产品基本上都是精装修交付,同时万科产品质量投诉也大多集中在精装修的问题上,那么,万科为何依然坚持自己的精装修开发标准呢


众所周知,商品房分低、中、高三档,低档商品房带精装修标准是由于市场有一定的客观需求。


从中档开始,市场需求注重个性化,有不少购房人把开发商装修的精装房敲掉,重新装修,结果造成更多材料的浪费以及环境的破坏,部分高档小区也附加精装修套餐,这或许是对国家出台精装修政策的误解。



从2018年万科精装修“纸板门”事件再到杭州“45处漏水”事件,这些精装修导致的维权事件问题层出不穷,为何万科依然不放弃自己的精装修战略呢



有业内分析后认为,这样操作首先可以获取更大的产品开发利润;其次可以减少增值税的上缴数额;第三是可以延展并占有上下游市场,具备更大的市场竞争力。


“双面万科”演戏,演一出是一出,看懂得其中门道的看门道,看不懂的就权当是看热闹……


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