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宝中学位危机四伏!这些小区可能要被划出宝中了……

转载 发布:2021/04/16 15:18:27 来源:房产大象 36 阅读



有关学位房的焦点,从来就没停过,这次我们再来拎清一下宝安中学(初中)学位房的事,上次写翻身篇的时候也有粉丝建议了,今天就好好聊一番。



最近有消息称深圳外国语学校将落址沙井海岸城,沙井人民兴奋了,特别是买了附近新盘的购房者,绝对是天上掉了个大馅饼。然而,没过几天,就说是假消息,是一家房产投资公司所为,目的为了拉升房价。


真真假假真真,记得3月份的时候我们专门写了一篇有关深外最有可能落址的地方,附带粉丝投票(宝安喜提名校!大胆预测:深外将落户宝安这个地方!)。从投票结果来看,大家普遍倾向于深外落址宝中欢乐海岸旁的九年制学校,其他片区(福永、沙井等)也有人投票,这次爆出落址沙井的消息,这些粉丝应该是倍感意外了。一切还是等官方消息吧。



回到我们要讲的宝中学位的事,去年年初的时候我们就宝中学位推出了一篇学位房购房楼评(细数宝安中学总价190万起步的电梯上车盘,投资住家两不误!),主要是介绍一些低总价适合关注学位和投资的买家,这次我们全方位介绍下宝中学位,特别是孝德学校的杀入和近两年宝中报名人数“爆仓”,让几个次新盘面临学区被剥离的风险。


1

宝中是如何一步步成为宝安No.1名校的?

先简单介绍下宝安中学初中部。初中部隶属宝安中学集团下,宝安中学成立于1984年,2015年组建为宝安中学(集团),集团由高中部和初中部、小学部、外国语学校、实验学校和石岩外国语学校六部组成(其他在筹的就先不介绍)。



初中部位于宝城20区洪浪南路,紧邻宝安中学高中部,占地40361.2平方米,总建筑面积31077平方米,现有52个班2700多名学生,采取学区招生。宝中初中部素来被称为“学霸加工厂”,每年的成绩都稳居宝安第一。虽然从数据上看,宝中考入四大名校的比例较小,但其初中部没有直属小学、没有掐尖择校生,且参考人数冠绝深圳的大背景下,有这样的成绩已经难能可贵。


宝中初中部之所以在福田、南山名校外,逐渐跻身深圳为数不多的、宝安仅有的一个名校,从其历年的中考成绩以及考入四大的人数可窥见其成长轨迹。



特别是今年中考高分段445分以上考生,其他学校都只有1个,宝中则有4个,在总分440分以上人数,宝中排名全市第三名。



要知道,宝中每年至少800人报考,学生基数巨大,跟其他100、200人的学校基本没有可比性。此外,还有很重要的一个原因:宝中很多学生家长为了求稳,不少人会选择直升离家近的高中部,而不是去四大。
 
往年宝安中学直升生比例相对较高,但受中考改革方案影响,直升选拔比例逐年减少,19年的直升人数虽还未公布,但已经被硬性规定下降到10%,到2020年将完全取消。未来虽然没有了直升,但集团下有高中部的学校,享受更多的指标应该是没有疑问的。


一路开挂的中考佳绩,开始让宝安的家长们盯上了宝中学位,带宝中学位的小区房价也不断上涨,不同于南山的名校都是大户型居多,买套好点的学位房基本要上千万,宝中和福田百花片区一样,大小户型、新老盘均有,购房者选择多样。


2

孝德学校被冷落,宝中学位依旧抢手

原先宝中的生源是比较稳定的,随着学区范围内的新盘陆续入伙,报考人数增加,宝中学位开始出现紧张,于是孝德学校很快在18年投入使用了,不过二者学区范围有点奇怪。


孝德学校是单享学区,宝中是共享学区,二者有很大一块重复,从教育局的解释来看,目前重合区域是两所学校都可以报的,也即孝德学区虽是单享学区,但目前也是可以申请宝中学位的,但以后就不确定了,要看来年招生范围是否发生变化。



不过从这两年(18、19年)宝中申请人数来看,家长们始终是认可宝中的,就算学校(孝德学校)在家门口,中洲华府、华联城市全景的业主们还是选择了申请宝中学位,导致宝中申请人数超过了招生人数,个别离学校更近的小区业主孩子面临被分流到宝中集团实验学校可能,由此引起以中粮天悦壹号为代表的个别新业主哭诉“上不了家门口的学校”。



我们也可以看到,光一类家庭申请宝中学位就超标了,而宝中当前的学区范围实行已经很多年了,遵循的也是先类别后积分的政策,如果在原本学位就紧张的学校,积分不够的肯定要分流,中粮天悦壹号刚好属于后面入伙的新盘(生源走向紧张的原因之一),按积分制被分流也正常。


与之形成鲜明对比的是,宝中一类申请都超标了,而孝德生源主要是八类。



3

宝中学位紧张,哪些小区有被划走的危险?

一类基本没多少去申请孝德的,依旧去争抢宝中名额,如果宝中学位一直处于“僧多粥少”状态,未来可能会有更多离学校近的小区生源被分流,邻近的业主肯定不甘心。目前宝中采取的就是按积分入取,积分不够就只能被分流,或者调整学区,缩小学区范围,这个可能性很大,那么就会有小区被划出宝中学区的风险,目前当属孝德学校周边的业主最为担心,因为孝德一类占比极低,很可能孝德附近的小区未来不再和宝中共享学区。


此前关于宝中学区调整的说法,网上有三种看法:


(1)重叠区域全部划给孝德


理由很简单粗暴:孝德学校是单享学区,既然是单享学区,那么学区重叠部分的孩子只能报孝德学校。


这个应该不大可能,重叠部分涉及的小区太多了,这些小区业主联合起来闹的话,威力不是一般的大,而且从目前的申请情况来看,也不至于把宝中学区缩得那么小,不然到时生源不足就尴尬了,生源不够宝中还如何保证其中考成绩、捍卫其名校学位?


(2)创业二路以北划出宝中


就近上学原则和大路划分原则,由于学区叠加范围内,创业二路是一条主干道,一旦学区调整,很可能以这个作为分界线。未来,创业二路北侧划进孝德学校,创业二路以南划进宝安中学(集团)初中部。


这个可能性很大,附近中介在卖房时,普遍都会给购房者提示后期学位不稳定的风险,不过目前来看对邻近小区房价影响不是很大,毕竟这些次新小区自身品质和配套是有支撑的。一旦调整,价格最容易波动的应该是去年翻新再卖的玖悦雅轩,小户型为主,当时营销的卖点就是宝中学位,难怪后面很多业主下了定金后都想退。



(3)孝德学校并入宝中集团


比如,宝安中学(集团)外国语学校,在被宝中教育集团合并前叫龙井学校。孝德学校同样可以被宝安中学合并,这样就免去了学区重新分割的纠纷,这样,就可以把这两个学区合并成一个大学区,拼积分上学。


虽然免去了学区重新分割纠纷,这样一来后面买宝中学校附近二手房的业主可能积分不够要被分离到孝德学校、甚至更远的宝中实验学校,买学区房真的得提前好几年买才能上了,不然会有更多类似中粮天悦壹号那样的新业主“控诉”,冲着学位买的,然而学校就在眼前却上不了,也是无奈。


当然,以上都是猜想,但宝中学位紧张是不争事实,要么依旧按现在的积分高地共享学区下被分流(会有“新”业主小打小闹,但积分制下愿赌服输),要么重新划分学区,但原先在学区内的被划出,业主肯定不答应,少不了要闹的。可怜孝德学校了,本来是入驻服务周边小区的,可业主们都看不上,纷纷抢报宝中……


在此,提醒购房者,如果就是奔着宝中学位去的,可能处于危险区的小区就尽量不要碰了。或者就算是比较安全的小区,但是积分制下,要买还得早,把分先积够,急用学位的就得注意了,后期很可能被分流到其他学校的准备。


那么,想上宝中,你可以有哪些选择?宝中学位房价格也不低了,现在买,不管是投资还是为学位,或两者兼有,既存在风险,又有押宝的机会。


4

宝中学位房怎么买?

鉴于宝中一带老小区居多,很多人只是看中其学位,并不考虑住在附近,我们挑部分代表性小区给大家分析一下选择的理由,一般都是成交比较活跃的小区。


宝中周边小区情况其实和福田百花片区有点类似,周边很多老破旧小区,主打小户型的社区不少,所以和百花一样,很多人为了学位(自用or投资),首先考虑的都是些小户型,毕竟总价低,未来好转手。这些小户型社区在宝中学位不断被热捧的情况下,价格也水涨船高。


主打小户型、卖学位总价较低的小区有TATA公寓、都市翠海、佳华书苑雅阁、海雅缤纷城等,很多一房一厅、单身公寓都是学位房买家的最爱,这类小户型总价虽低,但单价都很高了,比如都市翠海面积最小的(19平左右)单价已经卖到14万+了,其他小户型单价也在12万以上,去年也就刚上10万多而已,现在是越卖越凶,总价在270-310万左右。主要是地段也好,楼下就是灵芝地铁站,靠近灵芝公园和中洲购物中心,专门为学位,买来放租租金很可观。面积大点的也适合刚需上车。



TATA公寓相对的来说总价和单价都会低点,主要其地块性质是工业用地,产权只有50年,现在只剩24年了,TATA算是个特例,工业用地属性也带学位,由此购买不能贷款,只能全额(08年外墙翻新过)。户型有31-35平的单间,报价在230万以上了,实际成交价在210-220万左右,很好出租有些特殊户型报价会更高;48平的是1房1厅,也是出租的居多,多数会把客厅改成房间;还有55平的2房,户型方正的很抢手,买来住家的也有。整体买TATA公寓的还是为了学位。



佳华书苑雅阁是这几个小区里稍微好点的,带电梯次新小区,主打赠送,不过毗邻广深高速,东北向的房子有噪音影响。43平的1房1厅可以改2房,改成2房的成交价已经卖到10万/平;65平、71平都是2房,71平的可以改3房,住家和学位投资都很适合,单价都在8万以上了。


海雅缤纷城,12年小区,产权是50年,楼下有商业配套,48-50平的1房1厅单价在8万以上了,72平的标准2房刚需上车、自住还不错,租金也高,卖的很抢手。新鹏苑30平及以下的小户型报价基本上在10万以上了,这种基本也是卖学位,挨着海雅缤纷城,配套也不错。


年轻刚需还可以选择佳华书苑雅阁、海雅缤纷城、都市翠海里面的中等户型上车。宝雅花园、丰华苑、碧涛居、风采轩比较老,有些是楼梯房,但离学校近、单价低,这几个小区成交的也不错,可以考虑,就看个人预算,以往买这里的主要都是冲学位来。


稍微再豪一点的改善+学位,如御景台,鸿荣源旗下老牌豪宅,小区很大,还有旁边的湖景居(只有2栋),大户型居多,买这两个盘预算要去到900-1200万。恒安花园虽然离学校近,但是户型一般,据说以前这里是刑场。



另外就是对楼龄有要求、户型比较讲究的群体(以老宝安人居多,在宝安居住习惯了,有偏爱),可以选勤诚达、华联城市全景、中洲华府的改善80-90多平的3房户型,预算在700-900万左右,但是华联城市全景、中洲华府未来学位可能存在变数,开发商卖的的时候就没有把学位当卖点营销,勤诚达是比较稳的。中粮天悦壹号也可以,离学校近,学位不急用,买来等个两三年,积分够了基本上就能比较稳妥的上宝中了。



当然也有那种买老小区投资的,四五百万能买个3房,租金不错,还有学位,顺带想博个旧/棚改,像灵芝新村(也有37平左右的小户型,单价卖到8万多)、洪浪一二村、创业一二村等,是宝中学区范围内比较老的小区,大户型居多,单价卖到5万多了。这些老小区买来自住的比较少,基本上都是投资客买来投资、租学位(也就锁定三年),靠近学校,租金回报比较可观,不过必须注意的是,灵芝新村是84年小区,只有50年产权,现在只剩15年不到的产权了,贷款年限会卡得比较严。


长期持有的话,还可以搏棚改。灵芝新村所在的19区很有可能被纳入新安片区城市更新范围,成为下一个棚改点!但就目前而言,区域的动静还不大,仅发出过棚改的民意通知和棚改申请,只是业主们有心,政府还无意。


5

宝中名校招牌盖过一切

之前有粉丝提到,大概是以灵芝地铁站为中心点,向外1.5公里的区域,这一带有很多刚起来的新盘,有没有可能成为宝安中心区外的第二个热点区域?今天写了这篇后,我们大概有了一些判断。


这一带属于宝安老城区范围,工业厂房较多,老小区也多,目前老小区基本上还没有旧/棚改概念,倒是有一些厂房开始进入拆迁,如果工业用地属性变更从严,很难再衍生出住宅用地,即便有,也很难借由大的规划而晋升为第二热点,因为宝中学位风头正盛,大家对这里的普遍认知也是宝中学位,就像原先的关内外之分一样,来得早的那一批深圳人对关内关外的看法一直“层次分明”,人的心智一旦被占据是万分难扭转的。所以再大的热点都会被宝中学位盖过,除非政府花大力气投入建设这个片区。

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