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顾洪波:限购限售加码,投资短炒者的末路到了吗?

转载 发布:2021/04/02 15:45:38 来源:房产大象 51 阅读


深圳7月31日出台了房地产调控政策,政策主要涉及到限购限售,这消息对于投机短炒者犹如晴天霹雳。


7月31日深圳市发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“731新政”)。


“731新政”重点

1、限制企业买房:暂停企事业法人单位在深圳购房,已购买的商品房5年内禁转;

2、个人新购买商品房/公寓限售:住宅三年,公寓五年;

3、离婚两年内买房,首付不低于7成;无房无贷首付3成;1套首付5成;

4、各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓一律只租不售;

5、加大新房市场整顿力度,规范新房摇号。


这次调控政策是以打击房价上涨预期为主要目的的“差别化堵漏”。深圳和全国其他城市类似,从“限购、限贷”到“限离、企业限购”不断加码。而此次,深圳限售的时间组合可以说是最强组合。至此,深圳楼市调控力度再次成为全国标杆


继“731新政”后,8月15日,深圳市规划国土委又发布《深圳市规划和国土资源委员会关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》,出台关于“731新政”的执行细则。


“731新政”实施细则重点


1
关于新供应用地上建设的商务公寓的管理


1、7月31日(不含7月31日)后,各类用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途,4种土地情况除外。


2、7月31日(不含7月31日)后,涉及只租不售商务公寓的项目应结合产权限制合理确定地价标准,并在土地出让合同中约定相关内容。


3、7月31日(不含7月31日)之后供应用地上建设的商务公寓,土地出让合同已明确不得销售的,应将相关事项记载于不动产权利证书“附记”栏。


2
关于新购商务公寓和住房的管理


2018 年7月31日(含7月31日)之前购买的商务公寓和住房,不在禁止转让之列,购买的时间以网签录入时间为基准。


1、已在房地产信息系统中录入房地产买卖合同信息的,一手房预售合同以预录入时间为准;一手房现售及二手房买卖合同以 录入时间为准。


2、2018年7月31日(含7月31日)之前已签订房地产买卖合同并已为购房支付相关费用,具备(预)录入条件,但因客 观原因尚未在房地产信息系统中(预)录入房地产买卖合同信息的,能提供相关证明材料之一的视为已办理网签(预)录入)。


3、2018年7月31日(不含7月31日)之后购买且属禁止转让范围的,商务公寓及住房在不动产权利证书“附记” 栏中记载:根据深府办规〔2018〕9 号文规定,XXXX 年 XX 月XX 日前禁止转让。


3
暂停非自然人购买住房的管理


2018年7月31日(含7月31日)之前,企事业单位、社会组织等非自然人购买的住房,可继续完成交易。购买的时间以网签录入时间为基准。


731之后楼市反应如何?


新房成交情况:2018年8月深圳全市新房成交均价为每平方米54089元,环比下降53元;成交3688套,环比增加6.6%,为2018年以来的单月最高水平。


二手房成交情况:截至2018年8月30日深圳全市二手住宅成交量6874套,较7月前30天上升2.4%。不过,受调控新政影响,二手房均价近7个月来第一次出现下滑。


从数据上来看,731新政出台后的这个一个月,深圳一、二手的价格都下降了,但就销售量来看一手房的交易量上升,二手房的成交量下滑。二手房成交占比是判断一个城市有无投资价值的重要指标,能够反映该城市房地产发展的成熟度,二手房成交量下降意味着投资价值减小。 


2018年8月份成交量的高企,这很大一部分原因是因为网签滞后一、二个月,有部分在新政前成交,数据在新政后才体现出来。当然新房限价的高性价比、税费较少等,也吸引置业者关注新房。


虽然新政的推行虽然打击投资客起到一定效果,但同时也影响了供给端的信心。截至8月30日,深圳市全市仅有3个住宅项目入市销售,其中还包括1个现售项目。相比7月份有8个新盘拿到预售的情况,新政之后开发商推盘速度明显减缓。



精彩观点


731新政之后对于短炒的影响比较多,因为731新政的本质是想要抑制短期操作的情况持续发生。由于今年的宏观经济数据不好,再加上731新政的出台,会导致深圳地产陷入低潮,大众出现观望的情绪。


731新政对于深圳短期的市场还是有影响,从交易的角度来看二手房受的影响较大,热点片区的交易不足上半年的一半量,有的甚至更少。从731政策以来,深圳也没有推出标杆性的新房,所以对于新房市场的影响现在并不清晰。


可以预见,接下来的房地产市场的交易热度会有所下降,暂时比较难出现像花园城、双玺等这些楼盘的开盘时的盛状。


深圳的房价很难出现系统性的下降。深圳的供应量是稀缺的。通过对明年深圳各个区域房源的盘点,不难发现深圳的住宅供给量极少。深圳每年新增人口大概是30多万到50万,这导致供需严重不平衡。


731新政的出台并不意味着会加快房产税的出台,这两者没有必然的联系。房地产税是一个非常重要的税种,在制定调整的过程中涉及的东西特别多,因此需要花更多时间去推动。


房地产税率未来有可能有两种实施情况

1、比预期的低,甚至还要低很多;

2、选取试点城市,先推行一部分,再全部展开。


深圳的房地产市场往下走的阶段是很短的,往上走的阶段是漫长的,所以每次的调整都是一次机会。在这种情况下,对于短线投资者来说,暂时不宜进入,适当可以选择退出;对于中长线投资者来说,可以观察并选择合适的时机进入。


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