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中国主要城市群房产投资潜力探析

转载 发布:2021/04/02 15:43:55 来源:房产大象 51 阅读


目前,全国楼市分化已成为主流趋势。如何选对片区,是今后买房要去思考和关注的问题。本文,我们从城市群发展水平的视角研判区域房地产投资价值。

中国城市群


城市群是一个地区或国家的商贸、人才、信息、科技汇集地,是创新最主要的发源地,是当今最有活力的经济组织单元,是世界各国参与全球竞争的重要地理单元,是城市发展到成熟阶段的高级空间组织形态。


十三五规划的城市群


国务院提出在“十三五”规划期间要建设 19 个城市群,其中包括珠三角城市群在内的 9 大国家级城市群已经获得批复。


主要城市群


在这19个城市群中,珠三角城市群、京津冀成群、成渝城市群及长三角城市群处与国家的三大战略的叠加区(“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展),这些城市群未来将是中国最具发展潜力的地区。


长三角、珠三角以及京津冀城市群作为领先梯队,发展相对成熟;成渝城市群地处长江经济带的中上游地区,城市腹地广阔,且具备承接长三角产业转移的优势。


城市群对比分析


通过数据可以看出珠三角城市群的面积是最小的,人均GDP却是在这三个城市群中是位列第一的,城镇化率也是最高的。(区域的人均GDP代表着该区域的人们生活水平,也就是珠三角城市群的人民消费能力要更高。)


城镇化是拉动我们国家消费、投资增长的一个非常重要的引擎,是我们国家未来一段时期内经济增长的一个非常重要的一个推动力量。发达国家的城镇化率平均为80%,而2017年中国城镇化率仅为58.52%。珠三角城市群的城镇化率为84.12%,意味着珠三角区域的经济增长动力是最高的。


主要城市群房地产市场分析


2017年主要城市群房地产市场规模及全国占比


长三角地区投资及销售规模显著高于其他城市群,房地产开发投资及商品房销售面积占全国比重均超15%,成渝商品房销售面积在1.6亿平以上,新房市场规模大。珠三角和京津冀地区受房价、地价整体较高影响,虽然销售面积规模不算高,但投资占比高。


核心城市房地产市场


京津冀、长三角和珠三角作为中国三大核心城市群,均有机会发展成为具有全球影响力的世界级城市群,不仅引领中国经济持续增长,也对世界经济发展做出贡献。那么这三个核心城市群的房地产市场又是如何的呢?


一、京津冀城市群房地产市场


雄安新区的设立对京津冀协同发展的具有极强的战略意义,一年之内新区已进入实质性建设阶段,预计未来产业、交通规划等落地节奏也将加快,京津冀城市群整体潜力得以明显提升。


2017年京津冀各市商品房销售面积及增速


天津市场规模大,石家庄销售面积超千万且保持快速增长。2017年,天津商品房销售面积在京津冀居首位,新房市场空间大,但受政策严控及前期需求透支影响,同比大幅回落。石家庄销售面积超过1000万平,同比大幅增长。


京津冀协同发展是我国三大战略之一,加之“千年大计”雄安新区已进入建设阶段,京津冀无疑将成为中国最具投资潜力的区域之一


二、长三角城市群房地产市场


2017年长三角各市商品房销售面积


长三角核心城市规模优势突出,但三四线城市规模均快速增长。2017年,长三角商品房销售面积居前列的仍是杭州、苏州、上海、南京等中心城市;但热点核心城市在政策严控下销售规模较上年均明显回落,上海和合肥同比降幅最大。


长三角城市群是我国最具发展前景的区域之一,内生需求旺盛,区域内多个城市房地产开发投资吸引力居全国前列。长三角城市群产业聚焦集群化发展和产业链关键环节的创新,杭州、宁波、合肥、南京、苏州等核心城市仍将保持对人口的较强吸附力,人口的聚集也为核心城市带来持续不断的购房需求,未来此类城市仍将是投资热点。


但短期政策限制为周边地区带来发展机遇,尤其是环核心第一圈层城市,显著受益于核心城市的外溢需求带动,销售规模大幅增长。


三、珠三角城市群房地产市场


珠三角城市群由广佛肇都市圈、深莞惠都市圈以及珠中江都市圈组成。



2017年珠三角各市商品房销售面积及增速

 

受政策调控影响,珠三角地区多数城市商品房销售面积回落,且新房市场不断向核心城市周边转移。


2017年,受调控深化扩围影响,珠三角多数城市商品房销售面积均下降,广深两个一线城市已经开始向存量市场转变,新房市场逐渐向周边地区转移。佛山商品房销售面积同比增长26%,肇庆市场也进入快速增长期,销售面积同比增长20%。珠中江都市圈中的江门受益于政策环境及价格基数较低,销售面积同比增长16%。


中国城市的发展已进入相互结盟、形成连接的城市群与都市圈时代。随着城市群政策红利的不断释放,未来城市前进的轨迹开始逐步明晰。这些核心都市圈与城市群也是未来人口的主要聚集区,在交通和产业的完善与升级过程中,人口自由迁移推动城市效率提升,并带来大量住房需求释放,城市潜力不断被激发


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