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核心城市房价波动背后的逻辑

转载 发布:2021/04/02 15:36:38 来源:房产大象 133 阅读

十九大之后,房产调控政策频出,核心城市房价出现了波动,今天为您解析核心城市房价波动背后的逻辑。


内容提要

一、整体发展情况
二、一线城市房价分析
三、新一线城市房价分析
四、全国楼市主基调
五、如何看待楼市的上涨

一、整体发展情况

2018年7月31日中共中央政治局会议提出要“坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”


2018年9月15日,国家统计局发布了8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。


 2018年8月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为1.5%相比7月份的1.2%继续扩大,是近23个月最高值,也是过去8年的月度第二高。2018年8月份,70个大中城市新建商品住宅价格同比增幅为8%,与7月相比扩大1.4个百分点。根据环比走势预计9月份环比仍将上扬。

二、一线城市房价分析

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一线城市房价变动情况

 


2018年初以来,一线城市房价处于回温状态,其中北京房价有所回升,上海继续回落,深圳小幅上涨,广州涨幅较大。然而今年针对房产的调控政策频出,一定程度上抑制了房价的回温,甚至到了2018年8月份,房价略有下降。


2018年北京房价均价为60819元/㎡,环比下跌0.91%;上海房价均价为54355元/㎡,环比下跌-4.73%;广州房价均价为34662元/㎡,环比上涨0.48%;深圳房价均价为53425元/㎡,环比下降-2.38%。


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房价变动产生的影响


城市属性:


中国高端服务业中心,极具人才吸引力;该地区人口密集且规模庞大,人群收入高。


住房市场属性:


市场供给有限,需求增长潜力,长期存在住房供求矛盾。


总  结:


从城市属性和住房市场属性可以看出,即使出台了各种限购限贷的房产政策,短时间内抑制了房价的上涨,但是供求矛盾的长期存在使得房价的平稳只是一个短期表象。


由于一线城市住房的供给矛盾,再加上一些“资本公寓”利用金融杠杆争夺房源,一定程度上加剧了房源紧缺的现状,一定程度上会推动房价。


三、新一线城市房价分析

注:新一线城市研究所依据品牌商业数据、互联网公司的用户行为数据及数据机构的城市大数据对中国338个地级以上城市排名而出。


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新一线城市房价变动情况


2018年新一线城市房均价变动幅度

(最新)


2018年8月份,新一线城市房价微跌或止涨,其中南京房价的均价下跌幅度最大,下降幅度达到了6%。


在政府严控房价上涨、棚改货币化政策调整、市场短周期接近见顶等因素的综合作用下,新一线城市房价退热。与上年同期相比,新一线仍有部分城市上涨幅度较大,其中长沙市房价均价的上涨幅度最大,达到了5.38%。


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房价变动说明什么?


由于新一线城市属于二线以上,一线未达,因此新一线城市的房价预期在时间上也存在较高的不稳定性


新一线以一线城市作为发展目标,当市场向好时,对房价的预期往往过于乐观。而当市场有所下行时,对房价的预期又会偏于悲观。这导致新一线房价在2017-2018年迅速上扬。如果市场下行,房价的下跌速度也将很快。


例如:天津房价在2018年出现了快速下跌,成都房价近期也出现了较快下跌。

四、全国楼市主基调

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“房住不炒”+“因城施政”


一线城市及新一线城市继续抑制投资投机,维持现有的限购、限贷等房地产调控政策力度不放松


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分步推进住房预期制度改革


建议推动有条件的城市取消期房预售行政许可,同时加强事前、事中及事后监管;对于暂不具备条件的城市,逐步提高期房预售门槛,降低市场风险,保护消费者权益。


五、如何看待楼市的上涨

商品房的投资溢价由价格上涨的预期水平决定,预期上涨越强烈,投资型购买越多;投资溢价就越高,反之,则低。


所以房价上涨的本质不是原有居住使用价格的提升,而是在于价格上涨的强烈预期,改变了现实的供求关系,大量的投资性需求涌入,导致商品房投资溢价大幅上升。


任志强先生也曾经说过:所有的房价下跌信号都是假的


面对房价的上涨,有时政府会通过放水刺激、基建投资等方式来改变经济周期,将经济周期的下行和谷底阶段进行抹平,虽然有短期的效果但长期来看“治标不治本”


在这种情况下,建议尊重经济的周期。不管是经济发展,还是房地产市场,客观上都存在周期,只要我们承认并尊重这个周期,市场就会有自发的调节能力,房地产的价格预期就会自然改变


也就是说,短时间房价有所降低,长期来看必将上扬。


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