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城市更新如何影响房地产市场?

转载 发布:2021/04/02 15:26:11 来源:房产大象 37 阅读


一、城市更新概述


1、运作特征体现及深圳旧改情况


(1)运行特征如何体现

城市更新的运作特征体现为政府引导市场主导的市场化运作模式。在这种发展模式下,深圳的城市更新主要是市场化。


(2)深圳旧改情况

深圳旧改的比率大概在25%左右

75%左右的项目尚处于立项到落地阶段。


2、“在路上”旧改项目可能存在的问题


(1)资金问题

(2)拆迁户问题

(3)政策问题


二、深圳市城市更新问题分析


1、城市更新立项后需要解决的问题


(1)规划的审批(这里涉及到利益之间的博弈和平衡);

(2)拆迁问题上,深圳要求百分之百的拆迁户同意


2、深圳城市更新中拆迁的主要困境


(1)深圳没有一套全市统一拆迁标准

(2)业主权利意识觉醒了,更注重物业资产的价值


三、城市更新利好政策


1、深圳市政策调整


(1)统一全市的计划申报规则及标准;

(2)统一全市的审批的规则和标准。


2、申报权属修改

旧改计划申报权属的修改:合法权属达到60%


(1)飞地模式

(2)明确旧屋村认定的政策体系

(3)出台“历史遗留违法建筑”的处置政策:简化处置流程


3、审查政策修改


推出新的容积率审查政策,适当提高容积率比例。


四、城市更新利空政策


深圳的旧改主力两个方面:城中村改造、旧工业区改造。


1、城中村进行改造划片


改造划分中的中心城的区划要达到55%以上,这意味着只有45%左右的地方可以划在重建的范围中,这导致“55%”这部分在后续的进程中“有些尴尬”。


2、商务公寓限售


“731”调控政策对商务公寓进行限售,导致开发商开发收益率降低,可能会影响开发商的“热情”。


3、严控工改商住


工业区块管理办法的核心是让工业区改造尽快回归产业本质,这将会使得投资收益率降低;将会导致租金或售价下降


五、城市更新对房地产市场的影响


1、两者相互影响分析


(1)城市更新对房产市场的影响

——提高城市土地利用率

——扩大房地产市场需求


(2)房产市场对城市更新的影响

——保障城市更新(从需求层面);

——进一步激活市场


2、城市更新项目是否值得投资


(1)城市更新项目投资机会

国内存在着大量老旧资产,正亟待通过改造、升级重新焕发价值。


上海、北京、深圳等核心城市,已经在不同程度和层面上,掀起城市更新的新浪潮,这将带来巨大的市场契机


在这种环境下,城市更新项目极有可能是下一个风口


(2)投资关注点

——厂房改造:完善城市形象,带动周边经济发展,盘活周边地区经济

——旧楼改造:提升居住舒适感,改善生活环境,提升物业自有价值

——工业用地转型:直接提升地块的价值(从出租率、租金及售价的角度)。



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