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王波、鹏程蛇口:房价到底合不合理?答案在这里!

转载 发布:2021/04/02 14:37:36 来源:房产大象 42 阅读


近期,香港部分房子成交价格下跌

深圳似乎有些房子也下跌了

那如何判断房价是否合理呢?

王波老师、鹏程蛇口为你带来解析



 01 

视频观点提要


(1)参考市场的平均价格

这个就是我们在判定产品价值时采用的市场产品对比法,可以参考市场上同类型或者相似类型的产品价格,以此简单确定产品的初步价格。

 

(2)同时被市场供求影响

——当供过于求时,市场属于买方市场,价格就会下跌;

——当供不应求时,市场属于卖方市场,价格就会上涨。

 

 02 

深圳的面积地位


深圳的面积大概是1997平方公里,相比北京的16410平方公里、广州的7434平方公里、上海的6340平方公里,深圳的面积就是一个小县城的规模

 

 03 

供给需求矛盾长期存在


实际上,土地并不是都适合建房子的,这里还涉及到有效面积。深圳是一个多山的城市,有效的面积(可以建筑的面积)1000平方公里左右。而深圳现如今的开发强度已经超过45%,相比香港的开发强度22%左右,这说明,深圳的开发强度已经很高了。香港“寸土寸金”的城市尚且开发强度不到25%,深圳的开发强度大,这说明什么呢?


从某种程度上来讲,深圳的开发强度这么大跟深圳的有效人口是有关系的。深圳的面积只有1997平方公里,然而有效人口竟然达到了2200万。按照每户家庭三个人计算,深圳大概有700万个家庭。然而目前深圳的商品房供应仅有180万套。从供给和需求上来看,那是远远无法满足啊。


当然深圳还有一部分比较特殊的房子没有纳入到统计数据中,就是小产权房和村民自建房,但这部分住房由于产权原因,流通还是比较困难的。


 04 

房产大象观点


房价如何判定,除了参考市场价格,还有考虑供需矛盾。与此同时,还是要分区域、分具体地段来分析,总的来说就是具体问题具体分析


房价是否合理?这个众说纷纭。想要买到合适价位的房子,房产大象建议可以多看看,货比三家


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