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房贷利率22个月连涨,购房门槛是否又提高了?

转载 发布:2021/04/02 14:31:04 来源:房产大象 33 阅读


近期,有一则信息在房产行业的朋友圈传开——房贷利率持续涨了22个月。房贷利率涨了,那么房价要跌了吗?从市场反应来看,似乎是有“跌声”。房贷利率现在的真实情况是什么样呢?对房价有什么影响呢?话不多说,且看今日的解读分析吧。


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房贷利率与房价的关系



自从我国实行住房商品化以来,房地产业便与金融业紧密地结合在一起,金融业对房地产业的发展提供了有力的资金支持。与此同时,金融市场的变化或多或少都会对楼市造成影响,而个人住房贷款作为多数居民购房时的选择,它的变动更是会对楼市产生较为显著的影响。


以前人们关注更多的是购房首付比例,并且国家出台的楼市调控政策也更多着手于最低首付款比例,但是近期房贷利率的变化也会对购房者的还贷负担和购房意愿产生影响。


2009年到2017年间,全国70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅与个人住房贷款利率密切相关,并且两者走势正好相反。


从2017年开始各大银行就开始对房贷利率进行上浮,从最初的八折、九折变成没有折扣,最后到首套房贷利率都上调10%到20%,个人住房贷款享受利率“折扣”似乎已然成为历史。


70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅与房贷利率

数据来源:中国人民银行


到了2018年11月,房贷基准利率依旧维持在4.9%,而商业银行房贷利率平均值则反映出持续上涨,那么也就是说,在这种情况下,房价是会出现反向的波动。


从房价与房贷利率的变动情况来看,房价与房贷利率波动呈现负相关的关系。那么也就是说,房贷利率的下降,侧面反映了房价的反向波动,也就是上涨。而当房贷利率出现上行的时候,意味着房价会下降。


这是为什么呢?其实房贷利率上升意味着购房成本的增加,那么为何购房成本的增加反而会使的房价下降呢?


其实房价很大程度上是被人炒出来的,也就是说,当市场(人们)信心充足的情况下,人们会更愿意去买房子。当供给量不变的情况下需求增加了,那么价格就上去了。


就好比每次苹果新手机的发布,一开始都是比较难买到的。尽管苹果官方有标准的定价,但由于需求多,所以很多无法从正规渠道买到的人一般都会以高于市场价买到新出的苹果手机。


所以当购房成本增加时,人们对于房地产投资信心不足,导致需求量减少,因此原本由于投资信心高涨带来的需求量推高的房价就会下跌啦。



2

最新房贷利率情况



(1)房贷利率概况


2018年10月份全国首套房贷款平均利率为5.71%,相当于基准利率1.165倍, 较9月份环比上升0.18%;同比去年10月份首套房贷款平均利率5.30%,上升7.74%。值得注意的是,至2018年10月份,首套房贷款利率已连续22个月出现上涨。


在融360监测的全国35个城市533家银行中,有27家银行分(支)行首套房贷款利率上升,占比5.07%,较前一个月增加10家银行分(支)行;有19家银行分(支)行下调利率,利率高位回调银行数量增加16家;此外,有486家银行分(支)行首套房贷款利率持平,占比91.18%。


有126家银行首套执行基准利率上浮10%;156家银行首套执行基准利率上浮15%;140家银行首套执行基准利率上浮20%;36家银行首套执行基准利率上浮25%;29家银行首套执行基准利率上浮30%。


二套房方面,10月份房贷平均利率为6.07%。533家银行分(支)行中,仅有20家银行二套房房贷利率执行基准上浮10%,22家银行执行基准上浮15%,其余银行均上浮20%及以上。


(2)一二线城市房贷利率最新情况




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注意房贷利率的变化


 

(1)已经买房并开始还贷


房贷利率计算公式:

房贷利率=基准利率X(1+上浮幅度)


房贷利率的上浮幅度是以合同签订的幅度为准,因此根据房贷利率的计算公式,已经买了房子,开始还贷的人,主要关注基准利率是否浮动。


(2)已办理贷款手续,而银行尚未放款


已经办理贷款手续,而银行尚未放款的人需要关注的是银行是否要执行新的利率标准,如有则要关注贷款银行新的利率标准执行时间,执行情况以银行审批结果为准。


简单来说就是按银行系统录入时间划分,按揭资料齐全的会按照原来的贷款政策执行;按揭资料没有交齐的就要按照新标准执行了。


(3)还未办理贷款手续


利率上浮,则意味着银行放款额度相对吃紧,因此放款也会非常缓慢,这时对于尚未办理贷款手续的人来说,利率上浮意味着贷款的成本增加,还款压力变大。所以这部分人需要注意房贷利率的浮动情况。


以上提到的三种人,是比较需要关注房贷利率的变化的,因为房贷利率的波动可是时时刻刻牵动着购房成本的变化呢。



4

房贷利率的浮动影响购房成本了吗?




整体来看,北上广深的首套房贷利率中,最低的是上海,其次是北京紧接着是深圳,最后才是广州。也就是说,同样买一套房子,在其他条件完全相同的情况下,上海的支付成本是最低的,广州的支付成本是最高的。


假设首套贷款500万,等额还本付息,贷款期限30年,那么北上广深的贷款需要支付的本息如下:



也就是说,同样的情况下,广州需要支付比基准多90多万,上海则是四个城市中最少的,但也要30多万。从计算结果可以得出结论,房贷利率的不同时,购房成本也是不同的,而且相差还不小呢。



5

大象观点



那房贷利率究竟对房地产市场起到了什么样的影响呢?房产大象认为有以下几点的:


(1)抑制短期炒房者的投机行为


在“房住不炒”的整体思路下,房地产市场势必会持续受调控,因此房贷利率上行符合总体的基调。房贷利率的上调,增加了购房的成本,减少了投资炒房者的投资收益,打压了了投机买房者的热情。房产大象认为:房贷利率上调,将有助于打击投机性购房者。


(2)一定程度上“误伤”刚需者


对首次购房者来说,更高的利率意味着购房成本更高。而随着房贷利率的上涨,随之增加的购房成本部分将加重购房者的负担,从一定程度来说,阻挡了一部分刚需购房者上车。房产大象认为:房贷利率上行虽然抑制了投资买房者的持续行为,但也一定程度上“误伤”了刚需购房者。


(3)房贷利率上行一定程度上抑制了房价的上涨


近期,频传出楼市交易价格有所下滑,房产大象认为,这种现象跟房贷利率的上行是有一定关系的,房贷利率的上涨将增加需要从银行贷款的购房者的负担,从而一定程度上“减少”了市场的需求,导致房价上涨速度放缓,甚至下滑。


(4)房贷利率拐点之前是较好的入手时机


随着房贷利率的持续上涨,房地产市场的泡沫将会进一步被压缩,从房贷利率与房地产的负相关关系的波动曲线来看,当房产利率出现拐点并开始往下走时,房价将会稳步上升,也就是说,房价将会在未来不久的这段时间内房产利率出现拐点的情况下出现最低点。


然而,这个低点何时出现,还是比较难以预测的,但是可以肯定的是,现在可以说是刚需族比较合适的入手时机,因此房产大象认为:房贷利率出现下滑之前都是比较好的入手机会。



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