当前位置: 首页 / 房产大象 / 楼市资讯 / 正文
正在阅读:答网友问:莞深片区房产投资实例分析,透支的个盘慎入手!
分享文章
分享到:

微信扫一扫

答网友问:莞深片区房产投资实例分析,透支的个盘慎入手!

转载 发布:2021/04/01 14:29:13 来源:房产大象 31 阅读

 

有不少网友在看了《老王说房:三件案例告诉你,无论是四线还是一线城市,这几项选房铁律一定要牢记!》的视频节目,纷纷留言关注自己所在城市的房子能不能买?希望我们给出投资建议。不少网友普遍问到了关于东莞临深片区的置业问题,比如:

 

网友leo问:东莞黄江光明国际能不能买?

网友Yvonne问:王老师,东莞临深的塘厦镇还有没有投资的空间?

网友大白问:老师,松山湖的房子能买吗?

……

那对于关注东莞临深房产的朋友,本文我们来给大家做个置业分析,希望对大家有所帮助。

 

01

东莞临深片区房价

 

2017-2018年东莞房价走势

从2017-2018年东莞近两年来的房价走势可以看出来,2018年下半年东莞一手房成交均价的上升趋势要略高于二手房的均价,且总体均价也较高。2018年11月,东莞一手新房的成交均价在18963.9元/㎡;二手房的成交均价为15929元/㎡。

 

从2018年东莞各片区的房价图可以看出,均价最高的是东莞的松山湖,其次是凤岗,紧接着就是塘厦了,黄江在其中排位第五。也就是说,黄江镇的房子在东莞临深片区里面,价格算不得高的。


02

片区房产价值的因素分析


黄江光明国际项目位于东莞黄江镇中心片区,今天房产大象来分析影响片区房产选择的主要因素,并结合该项目进行分析。影响片区选择的因素主要有:有轨道交通、产业规划、学区资源等。


(1)轨道交通

随着我国城市化进程的不断加快,越来越多的城市积极发展轨道交通。轨道交通包括地铁、轻轨、有轨电车等形式,其中地铁是我们日常生活中接触比较多的一种,我国已有25个城市开通了地铁,有14个城市正在建设中,还有7个城市的地铁正在规划建设,全国的大中城市正掀起地铁建设的高潮。


现在东莞规划建成R2(已开通)、R1(建设中)、R3、R4(规划中)共4条轻轨干道,即将开通的轻轨R1及R4均将经过黄江镇。


(2)产业规划

片区的产业规划也会影响到该片区的房产价格,这是因为产业的发展将带动经济的发展,与此同时也会给该地区的人民带来经济收入的增长。

 

黄江该片区对接部分深圳企业,这得益于东莞得天独厚的地理位置优势。再从东莞的产业园区分布可以看出,黄江镇属于东莞的东部产业园片区(东部工业园)。工业园区建设能够优化产业结构、扩算创新技术,进而推动区域经济发展,那么也就意味着该地区未来还会持续发展,且具备一定的“消化能力”。



(3)学区资源

近年来,中国城市中住房价格的变化除了受宏观经济和政策的直接影响外,也表现出明显的空间不均衡性——公共服务供给短缺和布局不平衡使得占有较多公共资源优势的大城市房价明显偏高且上涨较快,而城市内优质公共品(如重点小学)周边也面临更大的房价压力。


以临深重点片区之一,东莞临深的小升初情况为例:


总的来说,东莞临深镇区的小升初的学位资源还是比较紧缺的,其中最为紧缺的是塘厦,再就是长安,紧追其后的是松山湖、凤岗、虎门,最后才是黄江。


03

黄江镇房子投资回报情况

 

通过上面的分析,可以知道黄江的房价并不是东莞临深片区里面最高的,最高的是松山湖,黄江在其中排名第五。接下来看一下2015年-2018年黄江的二手房价走势。


从近几年来东莞黄江镇的二手房价格走势来看,黄江镇的房价在2016年年中有了较为明显的下滑之外,总体上还是呈现上涨的趋势。到2018年11月,黄江镇的二手房价格由2015年的6891元/㎡涨至15317元/㎡,上涨幅度高达122%。

 

那么也就是说,加入2015年5月在黄江镇买了一套房子,到2018年11月能以2.22倍的价格卖出,利润率高达122%(不计其他支出)。所以,在黄江镇买房还是可行的,毕竟3年多的就可以获得约122%的利润。

 

04

黄江光明国际是否值得买?


(1)竞品分析

来看看黄江光明国际与竞品的对比分析。


从各个项目的区位来看,和昌•众筑中央园著(金华庭)离光明国际项目较近(805米),中泰峰境(金湖郦城)则离得比较远(987米)。


注:我们挑选的竞争楼盘主力户型及物业类型相似,交房标准也大致相同。

核心结论:没有价格优势!从表上可以看出来,在物业类型与主力户型相似的情况下,光明国际的价格比和昌·众筑中央园著、中泰峰境的要高出20%-30%左右。


(2)项目内部环境

黄江光明国际位于东莞市黄江镇中心地段,整个项目总占地约10000平方米,由两栋高层洋房和两栋商住公寓组成,小区采用人车分流设计,从设计上来看,人居环境更好。小区内部有儿童游乐园和老人健身设施。也就是说,假如在这个小区居住,小区内部的基础设施是可以满足人的居住需求。


(3)项目外部环境

距离黄江光明国际约600米的就是黄江天虹商场和沃尔玛超市商圈,约200米就可以到达黄江综合市场。该项目离高速公路出入口也很近,最近的一个高速路口:莞樟高速出入口2km左右。与此该项目附近也有地铁站:距离未来的地铁R1号线“黄江北站”仅有900米左右的路程。但地铁的建设周期比较长,地铁R1线预计到2022年才建成,短期内这个“便利性”可以暂时忽略不计。

 

综上所述,该项目的环境还是比较好的,但短期内的交通(地铁轨道)并不能建成,因此在交通便利这个点上短期内不能实现。

 

05

大象观点


答网友leo:黄江光明国际能不能买?

 

房产大象认为:东莞黄江镇整体片区发展还是可以的,但从个盘选择来说,假如是想考虑入手黄江光明国际,请谨慎考虑。


从投资角度出发,黄江光明国际与该片区的其他楼盘对比,并不具备价格优势。这意味着同片区假如买了黄江光明国际,成本将更高。从生活居家的角度,黄江光明国际项目目前周边的配套还不是很完善,请谨慎考虑,结合自身需求来斟酌。假如是为了自住,那黄江光明国际的配套还是比较欠缺的。假如是为了投资,该项目的投资周期还是比较长了,可能3年、5年是不太可能看到比较明显的收益回报。

 

答网友Yvonne、大白:塘厦、松山湖的房子投资,能不能买?


房产大象认为:可以考虑东莞松山湖、塘厦的房子。


松山湖:《深莞惠交通运输一体化规划》中提到,莞深快轨从东莞万江起点,经过莞城、东城、寮步、松山湖、大岭山,然后进入深圳,经公明、石岩,并利用深圳轨道15号线通道进入前海地区。届时从东莞中心区到深圳中心区,东莞中心区到广州中心区都有快速轨道交通了。再加上华为搬迁至东莞松山湖,给松山湖片区注入了经济活力。


塘厦:东莞地铁1号线支线将提前开建,这条支线规划连接东莞南站,之后往深圳方向与深圳地铁4号、22号连接,接入深圳地铁线网。从塘厦坐地铁到深圳中心区只需要30分钟左右,十分便利。深圳人才安居集团在塘厦拿了人才安居建设用地,届时塘厦的基础设施建设也会随着安居房的建成而逐渐完善。



相关楼盘