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刚点燃的楼市牛市彻底熄火?政府猛招或致深圳地产格局生变!

转载 发布:2021/03/31 14:34:33 来源:房产大象 144 阅读

文\端木

3月15日下午,深圳市规划与自然管理局发布旧改新规:《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》,其中新变化就是:新规中,不再设置地铁站500米到1000范围限制,意味着今后所有旧厂房,只要足够旧,都可以拆除后建为保障性住房。新规实施后,深圳的保障性住房将大幅度增加,进而影响深圳商品房的价格走向

深圳二次房改中提到过,到2035年,新增各类住房170万套,其中商品房占40%,保障房占60%,本次的旧改新规,房产大象认为仅仅是,政府为了确保完成二次房改保障房60%指标。其中,商品房共计68万套,分17年供应,平均每年4万套的供应量。2018年,深圳新房总成交29396套,市场供应预计近4万套。这也等同于说,未来17年的市场供应,基本上与2018年的市场持平。

旧改新规出来后,业内有两种声音。一种是看涨深圳楼市未来的发展前景,一种是看跌深圳楼市前景。

看跌的逻辑如下:深圳房价的高企,是因为可供开发土地的稀缺,以及深圳的城市地位决定的。在土地寸土寸金的深圳,大量土地建设成保障性住房后,大大增加了市面上的住房供应,对当今的深圳楼市造成大量抽血效应,大量刚需转向保障性住房,公租房大量面市之后,租房就成了买房之外的可能性选择。大量保障性住房的供应,完全不影响市场是不可能的,最大影响就是偏远的低端产品,品质差不多,地段差不多,房价却具有较大差距,低端产品将受到一定冲击。尤其以深圳市委常委、副市长张思平先生为代表,预测三年内深圳房价需要下降大约40%,看空深圳楼市的情绪不断高涨。

看涨深圳楼市的逻辑则是:未来可供开发的土地中,60%用于保障性住房后,可供买卖的商品房市场越来越小,商品房的稀缺性更加彰显。最大的影响就是地段偏远,配套不够完善的项目。对于中心地段,地铁楼盘、名校盘,影响十分有限。而且保障性住宅与商品房的市场,本来就不能混淆,这是两个完全不能等同的市场,只有保障性住房制度完善了,我们才能期待商品房市场更加市场化,宏观调控手段越少。旧改新规只是深圳为了:确保完成保障性住房计划的一个举措,它仍属于二次房改范畴的内容

当下的楼市,在利率连续下降、调控逐步松绑等利好叠加的情况下,也有股市牛市抬头分流资金、房产税加快、M2增速下降、置业者买房观望等利空因素对冲,楼市早已进入到下半场,牛市早已一去不复返,目前最多只能算作正常市。旧改新规的出台,告诉我们,闭眼买房投资都能赚钱的时代,可能已经远去,只有投资中心区、地铁盘、名校盘,才可能是未来的投资赢家。

在当下的环境下,在买房与观望中如何做选择是大多数购房者两难的选择,房产大象倾向于2019年出手购买住房。与以往不同的是,我们在置业过程中,需要多做比较,不要盲目跟风。目前唯一的风险来自于利率的连续下调,当下出手置业,上浮的比例将在长时间内维持,如果等到利率回到基准以下之后,也许会是最佳出手时机。

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