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刚需买房首选城市副中心?综合这些因素告诉你为什么!

转载 发布:2021/03/30 14:54:49 来源:房产大象 98 阅读

贸易战下,后台询问买房的大部分都是:这房子还能不能买?深圳的房价抗不扛得住?


我的回答是:假如这个毛衣战要打十几二十年,你是不是一直都不买房子了?


诚然市场情绪会受影响,如果是纯粹的投资,我认为暂时观望是正常的。但如果是自住,一个可以从容选房的调整市场,是对刚需最友好的市场而深圳是中国基本面最好的城市,这一点从未改变过。


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整体上,我认为,买房就是一句话:买入一个好城市/地段,买入一个好价钱这个原则下,最能一句话说完的买房策略,就是无限的趋近城市中心(并在调整期大胆买入)”。


在城市中心选房其实是门槛最低的”,因为“少”,最容易找到。每一个城市,中心永远都只有一个或者一小撮。但对于至少90%以上的人来说,即便懂得这个道理也毫无意义,因为钱不够。那么,逻辑上,我们需要以“中心”为原点,向外扩散——像北京四环五环六环那样。


但在深圳不是这样的,原因是深圳是一个“多中心”的城市格局,这也决定了我们理解起来深圳的“中心”时,要比那些“单极中心”的城市要远为复杂。


也是基于这样的考量,我很早将深圳房地产分为四个层次:城市中心——对应最富有人群;城市副中心——对应改善性需求;临深轨道TOD——对应白领人群。另外加一个类型化的房地产——学区房


按照深圳的城市规划,城市中心就是福田+南山,具体指福田CBD+深圳湾+前海,这里现在和未来都将是深圳最贵也是最保值的地方。城市副中心指的是卫星城的区域中心深圳有6个,龙华中心、光明中心、大空港中心、大运中心、坪山中心、盐田中心,每个都是其所在行政区的中心点,这6个现在和未来都将是深圳进行大手笔投资的重点。


如果你去不了城市中心,那么去城市副中心,也要记得,不能离开中心这个概念。


总结一下我推荐的理念就是:投资在中心,刚需副中心


刚才说了,副中心选房非常困难,因为需要的工作量太大,比如对一个核心区工作的刚需而言,到副中心去可能有好几个区域都差不多。这个需要首先做跨区域的对比,然后才涉及到楼盘、价格,就这一个工作,刚需就很难完成。何况这里面还不像投资,仅仅对比区域的增长前景就好,刚需还要考虑通勤、宜居性、配套的完善度等等。这个要是考察下来,很可能房子就没了。


那么,这里面简要的标准有没有?我认为有,横跨多个副中心来比较,在影响房地产价值的多重指标因素里,我们要去找出一个稀缺度最高、最不易替代的指标


在深圳的副中心,稀缺度最高的指标是什么?


地铁?学位?人居环境?商业配套?楼盘品质?


我个人建议围绕着学校+地铁来选盘,如果两者能兼顾最好,不能兼顾学校优先


地铁当然也很重要,但是在副中心,一是地铁都会开通,只是时间谁先谁后,这决定了地铁的稀缺性会逐渐下降。比如说大运中心、龙华是最早通地铁的副中心,但是坪山、盐田、光明也都很快要通地铁了。二是,地铁是有替代性的,实在不行,没有地铁,我也可以买台代步的小汽车。


但是小区附近有没有好学校,这个问题在现实中,是比地铁更难的事情。没有地铁我还可以买车,但没有好学校我就只能搬家好学校,不是个人能力能够解决的问题,是难以替代的稀缺性。


在名校附近,意味着锁定期更久,幼儿园到小学至少是9年时间,这意味着社区的稳定性会非常高,也意味着社区的住家比重高,空置率会更低。


是以,无论你将来换不换房子,我都建议围绕着学校作为优先,来选择居住地。


2


以上面两个标准,我们来看坪山。


首先解决大的问题,城市副中心


我之前使用过PIE模型——对应人口、基建、就业,来判断一个区域的房地产有没有前景。


坪山是深圳的城市副中心之一,也是深圳目前房价最便宜的副中心——这里现在还有“2字头”的房子。当然如果你更有钱,你可以看别的区域,价格会分流人群。


其次,在都市圈的战略下理解,坪山未来将是整个深莞惠都市圈的东部中心这里已经并将继续出现人口、基建、就业全部持续上升的态势,并持续夯实它的城市副中心地位。



这是有多重因素决定的。最重要的一点是,深圳东西部人口、投资、就业的不均衡。2016年初,深圳在推进东进战略之前,公开信息显示:龙岗、坪山、大鹏三个区的公共基础设施实施率,还不到原特区内的50%,也不到以宝安为主体的西部地区的66%”。这是为什么在2016年深圳会推出高达1.4万亿天量基建投资的“东进战略”——具体包含:10条战略通道+6条铁路+14条地铁+第二机场的研究,目的是要让东部成为一个海陆空铁的交通枢纽


(坪山14条地铁线规划)


我新查了材料,这几年,这些动作进展颇为迅速。比如南坪快速已经基本接近全线开通,14号线地铁线也在2022年开通等等。


就业方面,坪山现在规划有3个千亿级的产业带——新能源、生物医疗、新一代信息技术。主要看GDP就好了,坪山2018年的GDP超过700亿,增速超过10%,全深圳第二,大幅超过深圳全市水平(7.6%)。



在人口方面,坪山2018年常住人口继续净流入,变为接近45万。但按照规划,坪山未来预期实际管理人口会到200万,人口密度会超过1.2万人/平方公里。从行内惯用的小学生人口来看,坪山区2018年在校小学生人数37508人,增长12.7%。在园儿童数18977人,增长6.7%全部都在增加。



基于这些基本面因素来看,坪山房地产未来持续增长是毫无疑问的,只是快慢问题。对于要上车的首套房刚需而言,这里是最接近梦想实现的区域。



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围绕着上述指标,我们来寻找坪山最好的学校以及地铁


坪山未来比较厉害的学校可能会在坪山实验学校、深高东校区(现在只开了高中部)、深中(坪山打算引进)。


这些在今年2月坪山区政府会议上披露的:



就目前看,坪山实验学校是区域排名最高的学校。2018年中考,坪山一共俩学校在四大录取率跻身top100,坪山实验学校和坪山中学。其中,坪山实验学校的四大、八大录取率排名分别是第61名、第53名,已经逼近top50。坪山中学则分别是第73和第83名。



另外靠近坪山实验还有一个新规划学校——飞西学校也即是恒大城旧改所在地。这个学校2017年已动工,公示竣工时间为2019年10月,目前还不确定引入谁来办学。



我认为如果要在坪山置业,可能将目光锁定在这两所学校会很有意义(综合考虑)。


这里本身所在的区域是坪山中心区,是区内配套最完善的地方,聚集区政府、六馆一城、坪山高铁站、半月环公园、益田假日等商业配套等多项资源,周边商品房也比较多,已经形成了较为成熟的居住氛围,比如招商花园城、六和城、财富城、深城投中城、大东城等。


这个地段的二手房价格较多在3.5-4.5万/平米左右,像坪山招商花园城刚成交一套2房, 76.44平米278.5万,单价36434元/平米。其它如大东城一期4.4万/平米,二期4.7万/平米,深业东城国际3.5万/平米,万科金域缇香4.1万/平米……



另有两条地铁线——14、16号线贯通坪山,其中,14号线在2022年建成通车,到时候可以通过接驳乘坐,半小时可以达到福田中心区;16号线大约在2023年7月通车,20分钟就可到大运中心。




当然我不敢说买这里的房子就一定能够读到好学校,今年的确学区房发生了太多的“事故”。但相对来说,距离名校近一些,保障性会强一些。这个要求我们刚需在买房之前,要做足功课。


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如果区域内最大的项目,当推即将开卖的恒大城莫属。



这个项目就在距离坪山实验学校大概600米的范围内,目前是纳入后者招生范围的。地块东南侧即为正在建设的飞西学校,另外,恒大城小区内一期二期各规划有一所18班幼儿园均为公立。客观说,这样的学校配套,在教育资源极度稀缺的关外,是非常少见的。



在交通方面,恒大城的出行是非常有优势的,地铁+高铁+快速路三网合一。


项目距离在建的地铁14号线坪山围站稍微远一些,大概1公里多。但是距离16号线就非常近,大二期与16号线坪山“文化中心站”无缝接驳。



在快速路方面,恒大城距离南坪快速只有1公里、距离东部过境高速仅2公里。南坪快速可谓是横贯整个深圳南的交通北大动脉,除一些路段有堵塞外,全程速度极快,从坪山到南山1小时内搞定。我经常说这条路是深圳南北向的“滨海大道”,全线贯通不但是对坪山的房地产有拉动,对远在大亚湾的房地产都会有助益。



在商业配套上,与恒大城一路之隔是商业体量为8.6万㎡的坪山益田假日广场,引进有华润万家超市、IMAX影城等品牌。恒大城自身还配备约13万㎡的商业,空中花园式街区,满足业主生活所需。



目前,恒大城开发的是大一期,分01、03两个地块,整体建筑规模超过55万平米。开发商预计在6月份将推出首批单位——户型为76-156平米的2-5房,共610套房源,目前营销中心及样板间已开放,可以前往考察。现在具体价格尚未确定,一般来讲,考虑恒大的开盘策略,估计价格不会太高,部分房源300万内应该可以上车对深圳刚需来说,是一个很不错的上车盘了。



转载自朱罗纪



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