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龙华进入全面兑现阶段后,还有机会低门槛抢占发展红利吗?

转载 发布:2021/03/19 15:15:07 来源:房产大象 385 阅读


如果要赋予每个城市一个色彩,那么近半个月的深圳是火红色的。


从8月底开始,朋友圈就被深圳40岁生日刷屏。直到今天,线上线下,生活的每一个角落,都洋溢着为深圳庆生的喜悦感。


在深圳享受着全国人民羡慕的高光时刻时,“宇宙中心”龙华以出人意料的优秀表现,频频闯入大家的聚焦区:



1、八月深圳新房住宅成交数据中,龙华区一枝独秀,成交量环比增长144.2%,成为唯一一个成交量翻倍的区域;


图源咚咚找房


2、Costco华南总部正式签约落地深圳,首家门店就设在龙华区;


3、9月1日龙华10所新学校集中揭牌,提供学位近1.3万个。



种种迹象背后,其实共同指向一个事实:龙华越来越被重视,越来越无愧于宇宙中心之称。


此刻大家心里可能有一个大大的疑问:为什么是一直在被质疑的龙华?


说到底,还是规划使然。




1



2020年,龙华再被时代赋予新使命


老话说得好,要致富,先修路。中国已进入高铁时代,铁路交通在城市发展中扮演着至关重要的角色。


近十年,龙华区之所以发展得如此迅猛,很大一部分原因就在于深圳北站。但长期以来,深圳的铁路地位一直低于广州。


去年2月份出台的《粤港澳大湾区规划》,终于首次正式地将深圳的交通枢纽功能提升到与广州同等地位。


不久后的5月,深圳铁路枢纽总图规划(2016-2030)得到中国铁路总公司和广东省政府的批准,深圳“三主四辅”一共7个铁路客运站明确了下来,其中深圳北站是三大主站之一。



今年8月3日,国家发改委批复粤港澳大湾区城际铁路建设规划,同意在粤港澳大湾区实施一批城际铁路项目。按照规划,大湾区将建设13条城际铁路,近期建设项目总投资约4741亿元,其中涉及到深圳的就有5条城际铁路,总投资1829亿元。


至此,深圳最大的高铁枢纽深圳北站,在时代的推动下,站上了前所未有的高度。


目前,深圳北站已有 4、5、6号线地铁接驳,未来还将衔接赣深高铁、广深港高铁、厦深铁路、深惠城际等多条铁路线。



在北站的带动下,深圳铁路地位齐平甚至赶超广州,或许也只是时间长短而已。




2



北站辐射区已进入全面兑现阶段


自2011年开通运营至今,深圳北站已经陪伴深圳走了近十个年头。在这份陪伴中,北站除了扮演交通枢纽角色,其实还有更多担当。


首先,是龙华的人流量担当。


深圳北站年发送旅客已经超过5000万人次,而北站商务区又被定位为深圳六大总部基地之一,政府投入资金约2000亿,战略地位可媲美前海。


根据规划,北站商务区商办建筑面积约550万㎡,未来片区将拥有60多栋商务办公楼,约5-7个城市商业综合体,约6-9个四星级及以上酒店,计划引进20-30家大型总部企业及上市公司,未来将提供25万个就业岗位,汇聚大量的高端商务人群。


北站CBD效果图


庞大的流动人口+就业人群,将直接带来庞大的居住需求,而且是追求品质的居住需求。在供应量相对稳定的情况下,日益增加的居住需求大概率会推动房价上涨。


其实过去十年房价的变化,已经证实了人流量的强大力量。


深圳北站开通之后,不到十年的时间,龙华整体均价由1.7万/㎡涨到7.3万/㎡,翻了四倍有余。尤其是2017年到2019年,深圳总体均价从6.1万降至5.6万,而龙华区房价却从5.2万涨至6.2万,目前北站核心区域房价更是超过10万/㎡。


事实证明,在深圳北站的利好带动下,龙华区房价不仅领涨,还抗跌!


其次,是名企旧改担当。


龙华以地王多著称,但其实龙华拥有更多的是旧改项目。


龙华区旧改数量惊人,仅民治街道和龙华街道就有40多个旧改单元,汇集了龙湖、鸿荣源、中洲等众多品牌房企。


北站辐射圈内旧改密集分布


这些旧改大部分建成后都是建面超30万的大社区,其中有四个还是巨无霸综合体,总占地面积超245万方,仅商业体量就超110万方,建成后整个片区的面貌势必焕然一新。


龙华四大巨无霸旧改


旧改如同一块肥而难啃的骨头,常常规划多年却难以启动。龙华区的旧改厉害就厉害在,不仅仅是一纸规划,而是真刀真枪地动起来了。


如华润上塘旧改,早在去年年初旧改办公室就已启用,下半年开始陆续丈量村民房屋,广告也已打出龙华“华润城”。南山华润城的热度无需赘述大家都非常清楚,龙华版“华润城”一经建成,估计整个片区的价值又要上升好几个阶梯。


目前,北站商务区不少规划已经启动建设,伟特、富基、卓越等品牌房企的旧改项目也在如火如荼地施工中。


如果说深圳北站商务区过去十年处于规划和建设前期,那么从今年开始,北站可以正式宣告进入强兑现期了。




3



如何抢占潜力片区的发展红利?


如何与时间赛跑、抢占北站商务区的兑现红利?


答案是,买潜力位置的稀缺资产。


远期来看,整个龙华都有潜力,但从发展阶段来看,龙华潜力最大的地段在龙华商业中心。



现阶段红山商圈和北站商圈相对成熟,而龙华商业中心片区就是上文所说的旧改集中区,一方面自身规划正处于快速兑现阶段,另一方面还可承接来自北站商务区的利好辐射。


那么,龙华商业中心什么样的资产最稀缺?笔者认为,是商务公寓。


715楼市新政,几乎有一半深圳人失去房票,不限购不限贷的商务公寓优势瞬间凸显。


紧接着7月31日,深圳宣布停止商务公寓审批。一时间,商务公寓成了卖一套少一套的稀有物。


前两天我们团队去龙华商业中心踩盘,意外发现这里还真有一个不错的公寓项目——龙湖春江天玺·玺悦


效果图


该项目所在的油松片区,距离深圳北站大约3.5公里,周边规划有建面约450万㎡的城市级高端商圈,紧邻地铁22号线油松路站,占据了龙华中心的核心位置。


之所以推荐这个项目,除了地段和配套外,还因为该项目本身亮点颇多:


1、70年产权的绝版真公寓


一般公寓的产权都只有40年,而龙湖春江天玺·玺悦跟住宅一样,有70年产权。最难得的是,该项目公寓物业费和小区内的住宅一样(公寓属于商业类产品,物业费往往高于住宅),社区内部的五维园林、商业等配套,同样是公寓和住宅共享。虽叫公寓,其实更像住宅。


2、户户有阳台,居住舒适度高


商务公寓一般面积小,在传统观念里,它的投资属性远高于居住属性,所以公寓很少带阳台。龙湖春江天玺的公寓则户户有阳台,自住舒适度高,投资也更好出租和转售。


41平公寓实拍图

70平公寓实拍图


3、最小41平,总价门槛极低


同属于深圳北站利好辐射区,红山府公寓均价78000元/㎡,龙光玖钻均价56500元/㎡(已售罄),而龙湖春江天玺·玺悦单价仅4.8万/㎡起。


该项目户型整体偏小,有41平、48平和70平三种选择,是北站辐射圈内唯一的小户型公寓产品,最低总价仅200万,带精装修,持有成本非常低。

上下滑动查看户型图



据了解,龙湖春江天玺·玺悦公寓所剩套数已不多,感兴趣的朋友建议抓紧时间直接去营销中心详细了解。

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