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撕裂的深圳楼市和你不知道的高空置率。

转载 发布:2021/03/19 11:07:29 来源:房产大象 51 阅读


“30%的空置率,你身边三套房可能有一套是空的,想想蛮吓人的…”


一方面全国人民进军深圳这个稳赚不赔的暴利市场的现实!一方面是深圳越趋严酷的调控,一方面是焦虑的抢房大军!一方面是高空置率……谁是决定楼市不崩盘和我们安全着陆的命门?如国歌中唱的,前进、前进、向前进……楼市的延续取决于经济的发展,如果有一天经济出了问题,那楼市出的问题可就大了去了……


看两则信息:


据第一太平戴维斯最新数据显示——


2020年第三季度,深圳新增入市的甲级写字楼就有四个,合计新增面积约31.5万平方米,其中就有67.3%的新增面积来自于前海;

截至第三季度末,深圳写字楼市场总存量环比上升4.0%,至812.6万平方米,而空置率亦在持续攀高,至29.7%。

达到历史最高值


再看另一个信息

据某中介统计回复,最近深圳西部房价基本都站上10万+,在南山,无论前海还是后海,可以说只要稍拿得出门的房子基本都是13万+了…反观东部,龙岗、坪山,房价在,4万5万左右徘徊的楼盘则不在少数……

同是大深圳,一个妈养的,为何东西部差异这么大?


客观的说,深圳东西部房价差别大这应算是见怪不怪的“历史遗留”问题了。而深圳房子高空置率则是当下的一个现实问题了

说到这里有好多人不理解,不是说深圳百分之七十的人没有房子吗?为何又有这么高的空置率?


这里需要澄清两点


深圳深圳百分之七十的人没有房子不代表深圳百分之七十的人没有房子住,你看到过多少深圳人睡在大街上吗?

其实深圳住房是有自己的逻辑的,深圳有数量可观的农民房和违建房存在,它们对于解决低收入人的居住问题贡献大的。


第二,深圳的楼房空置率在30%,主要指写字楼空置率近30%,住宅空置率约在3%左右,今年住宅空置率在增长……

这个空置率想想蛮吓人的。30%的空置率是什么概念,你身边三套房可能有一套是空的

一方面全国人民进军深圳这个稳赚不赔的暴利市场的现实!一方面是深圳越趋严酷的调控,一方面是焦虑的抢房大军!一方面是高空置率……




1


东西差



深圳发展一路往西往北,先是罗湖是当仁不让的中心,之后是福田,现在则南山和宝安很火…而龙岗、坪山一直被定位成深圳的后花园…在这种情况下,深圳东西部房价一直存在着“剪刀差”。

按理说随着深圳东进的推进,随着深圳西部发展的饱和,东西部的差距应当有所缩小才是。但是事实呢?事实不是缩小了而是扩大了。由过去的东西部相差2万多一平扩大了现在的五万多一平。

东西部房差大固然有东部发展相对落后,这几年深圳东进,“只见楼梯响,少有人下来”的客观原因有关。东西部房差大固然也与西部“大湾区概念”、“大会展概念”和“大空港概念”火爆,房地产乘势而发的现实情部有关。


笔者认为,其背后还有更深层次的原因,事实上撕裂的楼市还和房地产市场“疲惫”有关。

当基本面陷入盘整,当购房者嗅到房市的风险的时候,购房者不再多点开花,而是谨慎地“有所为有所不为”地去选择。

在这种谨慎选择下,自然投资西部相对稳妥些,投资者自然会把资金砸向相对稳妥的西部,这样,西部就水涨船高,东部则被严重的被边缘化了…

从房屋空置率来看,坪山、龙岗、布吉、罗湖的控制率要比福田大,福田要比南山宝安大,东部类似处在一个“有价无市”的局面,而西部却有点变态的热,这也充分反映了楼市的西热东冷。


随着深圳东进的推进(不确切的说深圳的重心永远在西部),随着深圳区域轮动的效应的显现,随着深圳深度发展和东部可能的被重视,特别是交通的完善,相信东西差虽根治的不了但至少是可以缓解的,因为人们对于居住的最终要求永远追求舒适、便捷。

其实,想想东西差本就是个事实,同为一深圳,各自的命不同。

本就如此。

但前提是不是病态的问题和大病前的征兆。




2


撕裂病



东西差可以有解,撕裂病却无治。

在笔者看来,在全国楼市“降涨互现、总体平稳”的今天,深圳这些年来一支独秀,强力不倒,这和深圳的独特区位有关。


中国只有一个深圳,深圳是改革开放和年轻进取的代名词,是活力和激情的缩影。当全中国的优秀的资源都往深圳集中的时候,深圳的发展就是我们真切感受的朝气蓬勃。


可是房价从来都是把双刃剑,在深圳房价上涨的同时,也阻碍了优秀的发展中的企业和优秀的进取的年轻人进入深圳,当下深圳现在面临着就是这样一个发展的十字路口,更何况写字楼的空置是可以传导到住宅的,是可以传导到实体经济的……

深圳的楼市已经催生一个相对庞大的获利集团。当这个的获利集团足够强大的时候,单纯的“普惠式”调控已经对他们起不到任何作用,因为它们资源足以应对政策带来的影响。以他们的影响力最终他们又成为新政策的受益者,这就呼唤有针对“获利集团”的调控政策的出台进行针对性的干预。

撕裂的楼市是当下深圳发展的一个缩影,一方面是各种利好的持续叠加,另一方面是深层次矛盾没有得到根本疏解,这两方面交融使得深圳楼市出现一种撕裂,东西部楼市的撕裂和当下空置率高就是这种表现。


当下深圳楼市进入一个“选择投资”的阶段,就是要有选择的投资,由过去的随便买都赚钱,到现在必须选择对才能赚钱,而且还有一种可能在逼近,无论如何选都亏钱……



全国的资源向深圳集中的时候成就了深圳,在滚滚大潮下,我们无法看清高房价的种种危害,看不清并不表示这是合理的,撕裂的深圳楼市就是一个明证。


从全国来看,经济盘整的冲击下整个楼市并不景气,特别是楼市的背后需要实体经济的支持,而实体经济受到疫情和外贸等因素的影响,现在不少地方陷入了一个下行,这种徘徊和停滞都不是好的信号,深圳有大湾区的加持,成为一时的安全港,但是保险吗?

谁是决定楼市不崩盘和我们安全着陆的命门?


如国歌中唱的,前进、前进、向前进……楼市的延续取决于经济的发展,如果有一天经济出了问题,那楼市出的问题可就大了,天天说经济基础决定上层建筑,到这儿你体会到这话的意思了吧,大象提出楼市投资的趋势论,昨天老王说房引起强烈反响,其实是有原因的……

周星驰《大话西游》上说:我猜到了故事的开始,但是我没有猜到故事的结局。深圳楼市也一样,现在我们看到的只是故事的开始,结局在哪里呢?房地产投资不可能背离基本投资经济学,有兴趣的朋友不妨线下交流。


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