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实探 | 暴走+航拍,新积分买房试水,缙山府、万象华府买谁更值?

转载 发布:2021/03/12 17:11:31 来源:房产大象 64 阅读
深圳208新政持续发酵,二手房网签量几乎被腰斩。

1月,二手房网签8971套。2月,二手房网签5272套,2月成交量下滑41.2%。

随着各大银行按照指导价放房贷、经营贷的态度明朗,买卖双方进入深度博弈期。换句话说,二手房进入了艰难时期。着急的购房者,开始把注意力放在不受208新政影响的新房上。

最近,罗湖两个即将开盘的住宅项目试水新版积分,在人数超出总套数三倍的情况下,采用新积分排名,决定入围名单。同一时期开盘,购房者只能在两个项目中二选一。

一个在银湖,缙山府一期,主推93㎡、106㎡,均价8.9万/㎡,单价8.03-10.03万/㎡,总价728-1055万/套。

一个在笋岗,华润笋岗中心综合体的住宅万象华府,主推77㎡、98㎡、116㎡、143㎡户型,均价8.87万/㎡,单价8.21-9.67万/㎡,总价637-1371万/套。

3月3日,@房产大象团队实地考察了这两个项目,从区位、交通、学校、商业、户型、价格、视野、噪音等维度PK ,实测看看哪个打新更值?





(满星:⭐⭐⭐⭐


区位PK

缙山府:⭐⭐⭐⭐

万象华府:⭐⭐⭐⭐

 

银湖,这个名字,老深圳人一定不会陌生。


作为深圳远近闻名的豪宅片区,银湖不大,却汇集了银湖公馆、银湖山庄、齐明别墅、银谷别墅等豪宅小区。



这里背靠银湖山,坐拥银湖水库,临近北环大道,既有隐市的恬静,也有临近繁华的便利。


笋岗曾经是深圳开发最早的“边缘片区”以规划最大的仓储和转口贸易基地,在上世纪八九十年代被誉为“中华第一仓”。


现在的笋岗吸引了不少大品牌开发商进来参与旧城改造,老城焕发出新活力。

 

 

交通PK

缙山府:⭐⭐⭐⭐⭐

万象华府:⭐⭐⭐⭐⭐

 

两个项目都是标准的地铁盘。


9号线银湖站B口出来,过一条小路,对面就是缙山府。实测从地铁口走到项目花了不到20秒。


9号线银湖站B出口出来就是在建中的缙山府


快速路方面,缙山府挨着北环大道,上北环到南山、福田非常方便。


7号线笋岗站A口出来,不用过马路,直接到华润笋岗中心,地铁口离写字楼和公寓更近,营销中心在公寓位置,走过去不到1分钟。


住宅靠里面,不过也很近,走路大概3分钟。避开商务区的人流,居住氛围会纯粹。万象食府商业直接接驳笋岗地铁站,类似1号线购物公园站,不出地面直接到星河COCO PARK。


万象华府距红岭北路约600米,走红岭北路可以快速上北环、深南、滨河,到各个区都很方便。


综上,万象华府和缙山府交通优势打平,不相上下。

 

 

商业PK

缙山府:⭐⭐⭐

万象华府:⭐⭐⭐⭐⭐

 

缙山府周边商业配套比较匮乏,以小区底商商铺为主,体量不大。


相隔一站地铁的八卦岭站有岁宝壹品,岁宝壹品规划了5万㎡集中式商业,步行过去需要将近20分钟。


万象华府是华润笋岗中心综合体的一部分,综合体由住宅、商务公寓、写字楼、人才住房和商业组成。


商业万象食府由华润运营,地面6层,地下4层(负一负二生鲜超市;负三负四地下车库)。品质介于万象汇和万象天地之间,地上2-6层引进潮流餐饮品牌,1-2层引进知名服饰、美妆等品牌。


综上,万象华府项目更优。

 

 

学校PK

缙山府:⭐⭐⭐

万象华府:⭐⭐⭐⭐

 

缙山府虽然挨着深圳中学泥岗校区,实测从缙山府走到校门口十来分钟。



▲深圳中学后的“蓝网建筑”是缙山府


不过深圳中学泥岗校区是高中,要考试才能进,竞争及其激烈。


目前按照罗湖区学区划分,缙山府对口小学凤光小学,初中对口笋岗中学、教科院附属学校初中部。这三所学校属于中等水平,知名度一般。


缙山府旁边有一块地,规划一所九年制学校,后期对口学校可能有变,目前还无法确定。


万象华府,配建一所36班九年一贯制公立学校,由华润代建,政府接管。中学对口桂园中学的学区范围内,近几年桂园中学的中考成绩在稳中有升,较为靠前,算是中等偏上的学校。

 

八卦岭双荔园名校和项目没有关联。销售打趣道,如果对口这两个学校,营销中心都不用开,直接清盘。


综上,万象华府优势稍稍突出。



价格PK

缙山府:⭐⭐⭐⭐

万象华府:⭐⭐⭐⭐

 

缙山府均价8.9万/㎡,单价8.03-10.03万/㎡,总价728-1055万/套。


万象华府均价8.87万/㎡,单价8.21-9.67万/㎡,总价637-1371万/套。


两个项目价格相差不大,缙山府年前吹风10万左右,深圳二手房官方指导价出来后,银湖豪宅指导价最高不超过10万。指导价没出之前,银湖别墅项目均价在11-13万/㎡。


两个项目拿预售后,不少网友感慨:没想到罗湖也9万了,超出预期很多。


综上,两个项目价格悬殊不大,属于同一梯队。

 

 

户型PK

缙山府:⭐⭐⭐⭐

万象华府:⭐⭐⭐⭐⭐

 

缙山府(一期)只有2种户型,93㎡、106㎡,可选不多。两个户型都很方正。客厅、房间的开窗面都很大,利于采光和通风。


缙山府93㎡户型图


93㎡户型是暗厨,厨房没有窗户。


缙山府106㎡户型图


106㎡户型,进门左手边是厨房,右边是公卫。进门就是卫生间的格局,比较酒店化,不太符合大众使用习惯,而且离两个次卧也有点距离,动线不太合理,晚上起夜不方便,尤其是老人和小孩。


缙山府一期没有低于90㎡的户型,据销售介绍二期有100多平的大户型。


缙山府只看到了户型图,没有参观项目。据参观了样板间的朋友透露,项目户型方正,106㎡进门卫生间的设计,不太能get到设计师的点。


@房产大象有个粉丝朋友说,他对项目很有兴趣,本打算进去展示中心深入了解,没想到被拦在外面拒绝了。


万象华府有4种户型,77㎡、98㎡、116㎡、143㎡,可选的比较多。首套置业、刚改客户需求都能匹配。77㎡户型只有两条腿,套数不多。


@房产大象参观了万象府98㎡、116㎡的样板间(收手机,没有图),层高3.15米,空间很开阔,没有压抑感。明厨明卫。



万象华府98㎡、99㎡户型图


户型方正,没有不规则的边边角角,0过道,丝毫不浪费空间,毕竟浪费的可都是白花花的银子。


印象最深刻的是,无论是客厅还是房间,开窗面积≈整面墙(想象下大小)。木质门板、实木地板、收纳空间、中央空调……样板间的装修品质感很强。


还有一个印象深刻的点,116㎡户型卫生间窗户,从上到下,开窗面是市面上同类户型的两倍,提升采光和通风,使用更加舒适。


原木色系的装修,简约得很有格调,有种逃离城市钢筋水泥,打开家门,是一个自然舒适的家,清爽的设计搭配让人释放压力、惬意自然。


销售介绍,项目实用率可以做到74%,跟纯粹做住宅的华润城润玺一期实用率差不多。


综上,万象华府户型更优。

 

 

景观PK

缙山府:⭐⭐⭐⭐

万象华府:⭐⭐⭐⭐

 

缙山府是银湖近几年难得的新盘,这里上一次开盘的住宅项目还是2014年入市的华润银湖蓝山。其他的基本上是90年代左右的居民小区。


缙山府东北向看深圳中学泥岗校区


周边没有高楼大厦遮挡,视野比较开阔。东北看优美的校园景观,西南向看笔架山公园,正北向看银湖郊野公园。


万象华府周边老小区较多,城市景观一般。周边有深业、华润、城建、宝能及城脉等知名开发商进驻,旧改阵容较为强大,片区环境、产业均在不断升级当中。


万象华府城市景观


综上,缙山府既有城市景观,也有生态景观。万象华府看城市景观。

 

 

噪音PK

缙山府:⭐⭐⭐

万象华府:⭐⭐⭐⭐

 

缙山府紧挨着北环大道,车流量大,噪音影响不能忽视。现在建材降噪技术很发达,通过降噪真空玻璃可以缓解这个问题,关上窗户影响估计不大,如果开窗的话,就不一定了。


右侧车辆川流不息的干道正是北环大道


万象华府挨着梅园路,梅园路不是主干道,车流量少、车速慢,噪音影响还好。


综上,万象华府略胜一筹。

 

没有100%完美的项目。总的来说,东部区位,加上特殊时期,这两个项目热度不算特别高,相应打新难度也不算高。


不过,这两个项目都是所在片区近几年难得上市的新盘住宅,好楼层、朝向不错的好户型,估计最先抢完。

 

3月8日万象华府开盘,3月9日缙山府开盘,@房产大象持续关注开盘动态,第一时间更新。欢迎参与打新的粉丝朋友留言爆料。


 


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