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官方发文,全面围剿深圳小产权房,劝你千万别碰!

转载 发布:2021/05/18 13:57:26 来源:房产大象 145 阅读
先看一串新闻:

  • 4月29日,深圳市律师协会转发深圳市司法局通知,禁止各律师事务所、各位律师为违法建设提供公证、见证和为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务。


  • 5月8日,龙华住建局发布《关于禁止代理销售“小产权房”的通知》,明确将严厉打击非法销售、买卖“小产权房”行为,并要求房地产中介机构及从业人员不得代理销售“小产权房”,不得为“小产权房”交易提供经纪服务。

  • 5月12日,据财联社消息,深圳市全市范围内都已禁止代理销售小产权房。


自央视点名深圳小产权房之后,深圳祭出一系列措施,多方“围堵”小产权房市场。

引起央视注意的深圳小产权房市场,在深圳官方出手之前,可谓火热异常,涨幅最高达50%,甚至出现了一房难求的现象。

有数据显示,2021年以来,深圳小产权房涨幅已经超过30%——

地段稍好改造过的小产权房套内单价达4-5万;

公明小产权房两年前收购价6000元,现在卖1-1.2万;

沙井小产权房两年前收购是6000-9000元,现在卖1.1-4万;

龙华小产权房两年前的收购价1-1.8万,现在要1.5-4万。



不被官方认可、风险重重的小产权房,为什么一夜爆火?

哪些人在买卖?又是哪些人在暗中操盘?



01


什么是小产权房


“什么是小产权房”、“小产权房分哪几类”、“回迁房是小产权房吗”,这是粉丝在后台问得最多的几个问题。


光从外表来辨认,比较有难度。有些小产权房外立面和内部配套甚至强过部分老旧商品房。


来源:房产大象团队


从官方概念看,小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,房子本身并没有大家所认同的产权,或者只有部分产权。


目前,市场上的小产权房主要有农民房、村委房、大红本房三类。


农民房,即也叫村民房,是村民私人修建的房子。


村委房,村委统建楼,就是村里出资建的房子。


村委房规模一般比农民房大,小区内也有花园、停车场、泳池等配套,品质比农民房好。


大红本房,房子品质与商品房相近,唯一的区别在于没有预售许可证,只能签有偿使用合同。


注意!!回迁房不是小产权房!!


深圳小产权房最早起源于宝安沙井,占沙井建筑的一半以上。  


目前,深圳的小产权房主要集中在龙华大浪、民治、观澜、清湖,宝安西乡、福永、松岗、石岩,龙岗坂田、横岗、坪山、平湖等区域,中心区也有零星有些村委统建楼、农民房,但规模没有前者那么大。




02


热钱为何涌向小产权房



你以为买小产权房的人离你很远,其实不然,也许身边就有很多人在悄悄想买小产权房。


小产权房有多“诱人”?我在身边找了5个人问,就有3个承认自己想过买小产权房。


最主要的因素,就是“便宜”。


聊天记录截图


之所以想买小产权房,主要有以下三点原因:


1、深圳房价高企。


普通人想靠工资在深圳买房,难度较大。根据机构统计,2020年深圳新房住宅均价56449元/㎡,冬季平均工资为10758元。


也就是说,不吃不喝工作314.8个月才能在深圳买一套60㎡的房,即26年。








数据‍‍来源:智联招聘、第一太平戴维斯


而小产权房卖多少?


在福田工作的张伟,曾在今年上半年打算买套小产权,分别去宝安和龙岗的小产权房聚集地看了房。


“一套商品房要好几百万,小产权房只要90-150万,这不比商品房划得来?”。


遗憾的是,张伟最后还是被劝退,“户型实在太差了”,有卧室里竖一根承重柱的,有一房强行改两房的,“简直离谱”。


2、纯投资。


自去年715新政以来,深圳新房调控不断收紧,今年208政策让二手房市场的窗也堵上了。


商品房无路可走,资本无孔不入。


手握热钱的人,在逼近的通胀阴影下,自然注意到小产权房市场。


他们从小产权房上获得的回报如何?有业内人士透露:“沙井的村委统建楼,从去年底到今年,每套大概上涨20-30万元,目前普遍单价是2-3万元/㎡。


还有人因为买得早,单靠租金回本。


房产大象后台粉丝留言


不过,在政府发声后,深圳小产权房,还能像以前那样吗?


3、博拆迁。


还有一类人,纯粹把买小产权房当成一场赌博,赌赢了拆迁就是一夜暴富。


2006年,蔡屋围村民蔡某用六层小楼,获开发商1700万天价赔偿款。


2009年,岗厦村旧改有10户原住民获赔过亿资产,500多栋楼主获赔千万。


2010年,大冲旧村改造诞生10个亿万富翁,400多户家庭资产过千万,平均每户6-7套回迁房。


一个个“造富神话的诞生,给小产权房添上一层光环,让人趋之若鹜。


然而,深圳已经发展到一定进程,早已不是大拆大建的时代,旧改周期拉长,“赌博”成本增加,利润空间被压缩。


此外,深圳进入棚改时代,最高拆赔比已经锁定,溢价空间逐渐减少。博拆迁的这批人,很可能血本无归。




03


小产权房三大致命缺陷



小产权房,其实是历史遗留产物,早年在解决住房问题上功不可没,曾经容纳了深圳80%的人口。


只不过,时代在变化,历史在向前,小产权房的诸多问题也一一暴露。


未来何去何从?估计只有时间可以解答这个问题


于资本而言,严控之下的小产权房,还有价值吗?


我们认为,小产权房有三个致命缺陷:


1、法律风险。


“无名无分”的小产权房,在深圳其实是“违法建筑”,小产权房的交易也被国家明令禁止。


这种情况下,即使请律师见证,也不存在法律效力。何况,深圳政府曾分别在2009年和2006年两度发文,禁止律师为违法建筑销售行为提供见证服务。


2、财务损失风险。


市面上的小产权房交易不被认可,缺乏监管措施,因此,无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约等现象时有发生。


一旦出现纠纷,交易合同不受法律保护,购房者很有可能钱房两空。


3、投资风险。


针对博拆迁的人群,旧改的不确定性因素太大,拆不拆、什么时候拆、怎么赔,都不可控;时间周期长也是重大隐患,一旦旧改搁置,买家就只能被套牢。


部分内容综合自:财联社、深圳市律师协会、央视网、网络等。


-END-


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