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万科和风轩今天开盘,该说的别人说了,没有说的我告诉你!

转载 发布:2021/04/26 16:09:27 来源:房产大象 51 阅读


2018年,是一个房地产看起来不太景气的年份,这一年连续不断的调控似乎把房地产带到了一个低迷的阶段。谁成想,到了年底,深圳房地产却风起云涌……


今天房产大象主要来跟你们聊一下万科和风轩的六个问题:

1、5.88万/㎡的由来;

2、万科和风轩价格优势与否;

3、万科和风轩地铁交通的便利性;

4、万科和风轩项目布局;

5、万科和风轩项目周围环境;

6、噪音污染对项目的影响。


01

2018年底深圳“网红盘”相继推出


2018年11-12月,深圳市又掀起了一阵推盘热潮,在各大品牌开发商品牌影响力及营销催动下,多个网红盘“应势而生”,且引来众多购房者的“追捧”


有些楼盘因为“学区房”成为“众星拱月”的网红盘,如臻山府;有些因为价格在片区有优势而成为“网红盘”,如枫叶望海公馆;更有因为“贷款”成为“网红盘”的万科星城。


最近因为“贷款门”事件炒得火热的万科星城,其火热的原因是万科星城为了提高放款速度,完成年终回款指标,与个别高利率银行统一利率为上浮15%,不愿选择利率较低的银行。也就是说,想要买万科的房子,贷款银行他们说了算,上浮利率银行说了算。


因为这件事情,万科的业主还打起了“维权”战。这件事情,就发生在11月底,可谓是掀起了房地产市场的一层小波浪。事情过去不到半个月,万科又准备开新的楼盘了。


02

万科又开新楼盘


(1)万科和风轩


万科和风轩项目,全称是深国际和风轩项目,又称梅林关旧改,位于民治街道东南部,坂田、福田和龙华的结合部位置,东侧是民治大道,西侧是梅观高速,南侧是民乐立交与梅坂大道相连,北侧为民康路。 


该项目建设单位为深圳市深国际联合置地有限公司,代建单位是万科企业股份有限公司。11月13日,深圳高速公路股份有限公司发布公告,万科成功入股深国际梅林关更新项目,占比30%。


项目共拆除用地面积13.1万㎡,开发建设用地面积9.6万㎡,总建筑面积48.64万㎡。拟建住宅24.6万㎡(5栋商品房),含保障房面积4.2万㎡(两栋楼共900套公租房),办公7.8万㎡,商务公寓11.2万㎡,商业3.4万㎡,另规划建设一所18班幼儿园和一所小学。


项目共分三期开发,其中一期用地面积约3.12万㎡,总建筑面积18.79万㎡,住宅建筑面积11.67万㎡,地上最高34层;住宅总户数1743户,容积率4.18,包含5栋商品房住宅,两栋保障房,一个9班幼儿园。此次开盘的是一期的项目,一共放出832套住宅,建筑面积约78/97㎡;57套商业,建筑面积约23.52-206.21㎡。该项目于12月8日起开始启动认筹登记。



万科这个开盘的速度,也不是一般的快啦,这前脚才开了万科星城,这马上就又要开万科和风轩了。两个项目的开盘时间那么接近,那么是不是他们也有什么共同之处呢?11月底出现在万科星城身上的“贷款利息问题”,此次是否也同样会出现在万科和风轩上面呢?


(2)万科和风轩贷款利率上浮15%


此次的万科和风轩依旧存在“贷款利息问题”!据房产大象团队的踩盘结果显示,此次万科和风轩可以合作的银行有以下几个:中国银行、农业银行、中信银行、光大银行、工商银行、招商银行及平安银行。可以从下面的文件看出,和风轩这个项目,万科并跟银行协商界定贷款利率,表述上写着“利率由各银行自行决定”。


房产大象的踩盘小组就这个事情问了现场的销售人员,现场的销售人员表示,首套的商业贷款利率上浮15%,非首套的商业贷款利率上浮20%。也就是说,万科不明说,但这个东西就在这,你不问,我不说,你问了,我也不怕你知道。



然而,房产大象从其他渠道得知,此次与万科和风轩合作的银行似乎有和现场销售人员所讲述不同的上浮利率。



既然合作银行有10%的上浮利率,为何现场的销售人员要说15%呢?其中是否有其他猫腻呢?那就尚未可知啦。


尽管万科因为“房贷门”近期屡上热搜,但是该开的盘,万科还是继续开,该卖的房子,万科还是照样卖。这么来看,其实“房贷门”对万科的影响并不大。关于万科贷款利率这回事房产大象认为,大家都也听烦了听腻了,我们也写烦了写腻了,今天我们想写点其他的。


03

万科和风轩的亮点有四个


(1)地段较为优越


万科和风轩的最大的优势是地段优越,这个项目几乎是深圳的地理中心,该项目正好在梅林关附近,前往福田或者南山等区域都比较方便。与核心城区的距离是衡量一个楼盘价值的重要标尺,而万科和风轩距离现在的福田CBD比较近,距离未来的北站CBD更近。近则意味着交通方便,意味着可以享受到更优越的配套。


(2)开盘价格优惠


据房产大象踩盘团队了解到,此次万科和风轩的折扣是这样构成的,首先开盘前认筹的话,可以拿到98折的优惠价;按时交首期款的话可以拿到99折的优惠;开盘当天根据开盘前的助力人数的规模决定折扣,当助力人数达到了50000及以上时,所有购房的业主当天均可以拿到95折的优惠,而这三个折扣优惠是可以叠加的。



当然还有额外的折扣:如有直系亲属拥有万科的物业或首付七成以上均可以得到额外的优惠。从这可以看出,万科和风轩的开盘价格还是有诚意的。


(3)300元/㎡享受4000元/㎡的装修标准


万科和风轩此次的新房每平方米只需要300元就可以享受奥4000元/㎡的装修标准,这意味着一间78㎡的房子装修费用只需要支付2.34万元,一定程度上降低了置业的门槛。


(4)未来发展潜力好


北站商务中心区被列入龙华区政府重点发展的六大片区之首。深圳北站CBD商务区的面积6.1平方公里,规划总建设规模约950万平方米,未来将拥有约60栋商务办公楼,20-30家总部企业及上市公司,规划引入四星级以上酒店6-9家,总投资近2000亿元。2020年万科和风轩项目附近将开通多条地铁线路;再加上深圳市政府打算对梅林关附近片区进行统一规划旧改,这意味着该片区未来有上涨的潜力。


房产大象团队在踩盘的过程中,万科和风轩的销售人员不断强调万科的品牌优势。不可否认,万科的“品牌”是有的,但如果凡事都有正反两面,凡楼盘都有优缺点的。网上一大堆的文章在“鼓吹”万科和风轩这个楼盘好,难道万科和风轩就没有缺点吗?


04

万科和风轩你需要知道的有六点


(1)万科和风轩的最低价由来


2018年12月7日,该项目通过预售备案,备案均价在6.6万左右。既然备案均价在6.6万左右,那么为何万科的海报又打出了5.88万/㎡呢?其实5.88万/㎡的价格是通过用开盘最低备案价格的单元,加上所有折扣得到的。



(2)万科和风轩价格没有优势


为了从客观的角度来回答上面提出的问题,房产大象团队收集了万科和风轩的相关竞品,做了一个简单的分析。



万科和风轩附近有三个比较旧的楼盘,分别是星河盛世花园、书香门第上河坊还有万科金域华府;有两个比较新的盘,分别是龙光玖龙玺和新彩苑,挑选这些项目作为对比分析是因为这些项目的位置相近,享受的配套资源也大致相同。



乍得从价格来看,似乎万科和风轩的价格不算最贵,但也不是最便宜的。

2018年深圳龙华二手房均价(元/㎡)

数据来源:安客居


2018年12月,龙华的二手房交易均价是44348元/㎡,对比12月龙华区的二手房交易价格,万科和风轩的价格甚至有些高了。


(3)万科和风轩项目地铁交通不好


此次万科打算开卖的是万科和风轩一期,一期的位置如图所标。



可以从项目与地铁的距离看出,万科和风轩比所选的项目离地铁口的距离都要远,因此在“通勤”上是没那么方便的。从价格结合交通来看,万科和风轩这个看似主打着“价格优势”的项目实际上并没有那么好。


(4)项目布局不佳


在做竞品分析的过程中,房产大象团队发现,其实万科和风轩的小区布局配套也没那么好的,可以从上面的地图上看出,万科和风轩这个项目虽然横跨区域广,但其实际上是“长条”,且开发的一期更是看起来像是“一绺”,这个项目的地块看起来就像被“遏住了喉咙”一般。



如果非要说这个项目有什么亮点的话,那么其实还是不得不说,品牌开发商在项目推广及营销上面做得比较好,能够抓住买房人的“痛点”,在大多数刚需族特别敏感的“价格”上花了比较多的心思。然而对比万科前段时间在沙井的项目万科星城4.3万/㎡的均价,再结合竞品及项目本身来看,万科和风轩这个项目的价值还是偏低的。


(5)周围环境不好


此次万科和风轩的项目属于旧改项目,因此该项目附近环境相对来说还是比较差的,存在不少“老破旧”及农民房。



周围的环境将会直接影响到未来项目的价值。


(6)噪音问题


噪音问题应该是万科和风轩一个较大的问题,因为万科和风轩项目在梅观高速附近。梅观高速附近的小区都普遍受到噪音的干扰,而噪音问题是影响人们休息的“第一杀手。道路噪音困扰,可以导致人的体重下降,严重的威胁到人体健康。


05

大象观点


前面我们讲了那么多,那么万科这个项目值不值的买呢?房产大象认为,从投资的角度来讲,这个项目是不值得入手的! 万科和风轩这个项目主要是在前期的营销方面,造势造的比较好,加上“万科”两个字本身就自带流量,因此在项目开盘前就引起了多方的关注,当这并不能等值对换的。


万科和风轩项目主打的是未来的北站CBD。如果对新房没有“执着”的话,房产大象认为,同等价位的话可以考虑福田CBD片区的二手房。如果对新房有自己的“坚持”的话,不妨可以考虑加多点预算,考虑一下条件更成熟的楼盘。


有人说,深圳现在不存在根据价格挑选楼盘的市场,市场的新房非常紧缺,只要有新的盘,买到就是赚了。这实际上实在“贩卖焦虑”,房产大象认为虽然深圳房地产市场上新房少,但并不是所有新房都有“买入就涨”的属性的。想要买房的,建议多看多了解,再决定是否入手,毕竟购置房产也不是小型的资产支出。