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深圳腹地的塘厦大盘,均价1.88万/㎡,千余深莞客抢筹背后的真实数据

转载 发布:2021/04/26 16:05:59 来源:房产大象 56 阅读


前段时间,房产大象探楼小分队写完万科和风轩的楼盘后,近日我们探访了一个离万科和风轩不到35km,车程约1小时内的项目——御城花园,这个楼盘的均价只有万科和风轩(均价5.88万/㎡)的1/3,相当于打了个3折。


御城花园到底是个怎样的项目?价格真的那么“笋”吗?我们来一探究竟。


我们开车从福田中心区前往御城花园,导航显示40-60分钟,驾车路线从福田中心区到梅观路上珠三角环线高速,之后再走塘厦立交,惠塘高速,拐下高速后走西荣路就到了。途经路程红绿灯不多,到达项目所在地大约40分钟。



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揭开御城花园的神秘面纱


项目位置分析

御城花园位于东莞塘厦林村,是一个旧改项目,路网规划中有一条赣深高铁塘厦站,预计2020年通车,未来的塘厦站是这个区域的交通核心枢纽。项目附近不仅有一条R4的城际线,未来还有高铁经过,并将在塘厦建立东莞南站(塘厦站)接驳深圳地铁4号线延长线和22号线 ,通过连接深圳地铁4号延长线,与深圳地铁1号线和6号线也衔接起来。



项目产品分析

御城花园总占地20万平方米、建筑面积40万平方米的社区大盘,项目定位是中高端路线,产品由70栋联排多层和18栋高层组成,计划总共推出2000多套的住宅。整体空间布局上按照地型L型排布,力求达到户户有景的效果。



商业规划设计为临街商铺,体量约5000平方米,分布在高层住宅的东西两端。在小区内也有规划一个3000平方米的高端会所(项目营销中心所在地),未来供业主使用。同时小区配备了泳池、篮球场、羽毛球场,儿目前童和老人活动设施,可以满足人们日常的基本需求。


我们探楼到达现场时,这些配套设施还没有建成。预计到2020年底,项目配套设施建成后,楼盘业主才能享受到这些配套。

 

此次推出的住宅户型区间有:85、86平方米的舒适型两房,96、99平方米的紧凑型三房,107、108平方米的舒适型三房,以及124平方米的四房。

 

12月30日在林村广场盛大开盘,将推出第1、2、3栋的住宅。



其中,第1栋共推出5种户型:分别是三房两厅两卫的(96.70、99.61、107.55㎡)和四房两厅两卫的123.61㎡(对称户型)。

 


第2栋推出4种户型,分别是两房两厅两卫的85.07㎡(对称户型)和四房两厅两卫的123.83㎡(对称户型)。



第3栋推出了4种户型,分别是两房两厅两卫的86.53㎡(对称户型)和三房两厅两卫的108.4㎡(对称户型)。



本次推出的户型都较方正,基本做到了动静区分,干湿分离,户户通透,明亮没有暗房。

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地段优势


这是一个深深嵌入深圳腹地的“塘厦”

从空间位置关系上看,东莞的地形就像一条大头鱼,头部伸入广州,鱼眼睛在南城,鱼肚松山湖和黄江贴在深圳宝安上面,鱼尾塘厦和凤岗则嵌入深圳境内,鱼背与惠州接壤。



塘厦镇是深莞惠这几个城市经济圈的几何中心,与此同时还被誉为:“广东省中心镇”、“东莞市五强镇之一”、“中国千强镇(第五名)”。

 

近段时间,塘厦还整合了社区4900多亩的土地,打算在该地区建7个科技产业平台,其中计划固定资产总投资与预计年产值未来将均超过千亿元,并引进高新科技产业及研发总部企业约2300家。

 

深圳房企在塘厦的大动作

2018年10月23日,深圳人才安居集团经过2轮竞价,以总价188433万元,折合楼面地价16511元/㎡,夺得东莞市塘厦3.9万㎡商住地,首进东莞市场。



根据深圳市的规划将收购农民房改造和建保障房共100万套,将来市内各类保障房和廉租房可解决800万人的居住问题,还剩下840万人需要外溢到临深的东莞和惠州去居住。这是一个宏大的数字和工程。


假设“深圳人才安居集团”拿下的土地2年后建成,塘厦同类新房均价上涨到3万/㎡,如果按照深圳人才房市场价6折出售的定价原则,也能卖1.8万元。


简单地说:“深圳人才安居集团”在东莞拿地,对于临深楼市构成较大利好,可以带动这些区域楼市的活跃。因为“政策性住房来了”,公共配套服务就会跟上。比如教育、医疗、地铁、断头路的衔接,都会获得推进。可以看出,周边的地块具有很大的投资潜力;塘厦片区的房价也会因“深圳人才安居集团”的建设,具备一定的上涨助力。


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项目亮点:房价低洼地&超级笋盘


这个项目比较吸引大家关注的一个点,就是此次开盘的均价在1.88万/㎡起售,比起35公里不到的万科和风轩最低价5.88万/㎡低了2/3以上。可能有人会说,那是对标深圳!东莞跟深圳比,房价低那是肯定的,毕竟是不同的城市。言之有理,所以小编特意盘点了东莞、塘厦的房价。


东莞房价走势

2017-2018年东莞房价走势


从2017-2018年东莞近两年来的房价走势可以看出来,2018年下半年东莞一手房成交均价的上升趋势要略高于二手房的均价,且总体均价也较高。2018年11月,东莞一手新房的成交均价在18963.9元/㎡;二手房的成交均价为15929元/㎡。

 

2018年东莞各片区均价


从2018年东莞各片区的房价图可以看出,均价最高的是东莞的松山湖,其次是凤岗,紧接着就是塘厦了。


东莞房价top3

众所周知,松山湖随着华为的迁入,从2016年开始房价就一路飙升。


(制表:房产大象)

 

东莞凤岗、塘厦的房价则是因其临深的优势区位而“水涨船高”。


2015-2018年东莞凤岗、塘厦二手房房价走势


综合以上分析,东莞除了松山湖之外,塘厦和凤岗的房价从近几年的走势来看也是属于上升态势较好的。据不完全统计,东莞12月已有14个楼盘入市,其中南城、松山湖各有3个;常平、虎门各有2个,石排、麻涌、桥头及寮步各一个。而凤岗是没有的,塘厦也只有御城花园这个楼盘即将开盘。


御城花园周边竞争楼盘分析

从客观的角度来分析御城花园这个楼盘是否具备价格优势,就要来看看竞品。



从各个项目的区位来看,星河时代和天悦中央广场离御城花园项目较近,广基•自由星城和侨信云起则离得比较远。


注:我们挑选的竞争楼盘主力户型及物业类型相似,交房标准也大致相同。


核心结论:价格优势明显!从表上可以看出,在物业类型与主力户型相似的情况下,御城花园的价格要低20%左右。与御城花园距离较近且楼盘情况较为接近的天悦中央广场,价格要比御城花园高出3000元/以上

 

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御城花园的不足


地块一侧部分靠近高速,或会受到干扰,但规划有公共配套隔离


从项目的总平面图可以看出,项目07、08栋住宅靠近龙林高速公路,虽然高速公路能够给项目带来交通的便利性,但也会给靠近高速公路的楼宇带来一定的干扰。项目在规划前期也考虑到了这个问题,利用一些公共设施进行了隔断,一定程度上可以降低高速公路给07、08栋带来的噪音和粉尘的干扰。



目前交通会有拥堵情况,但2020年会建成高铁、高速


房产大象探楼小分队是在早上10:15从福田中心区出发,下午2:25左右从项目返程。出发的时候比较顺利,只在观澜高速收费站排了一会队,返程的路上则堵了将近半小时。


尽管这个项目在高速公路附近,交通的便利性和通达性都不错,但是由于返程路上小堵了一会。我们也了解到,2020年将有高铁站及新的高速公路开通,到时御城花园的出行交通会有很大地改善。


高铁与项目之间的距离

御城花园与东莞南站站点之间的直线距离是2公里。



地铁线路与深圳相接

东莞地铁1号线支线近期也有消息称将提前开建,这条支线规划连接东莞南站,之后往深圳方向与深圳地铁4号、22号连接,接入深圳地铁线网。如此一来,从塘厦坐地铁到深圳中心区只需要30分钟左右,而换乘深圳地铁4号线直接到福田口岸可过关到香港,十分便利。


除地铁1号线外,未来的地铁4号线也会在塘厦设站,交通会便利很多。那么这个项目从交通便利性来讲,还是可期待的。

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大象观点


东莞购房片区选择

对于临深购置房产,房产大象建议可以沿着地铁沿线来挑选片区。以下是东莞临深的房产置业片区的建议:



由于深圳地盘小,人口快速增长,房价近几年暴涨,生产和生活成本增大。深圳的高房价已经让很多人可望不可及了。临深楼盘的选择上可以综合自己的资金状况,未来生活重点要考虑的因素出发,总体来说自住和投资都不错。


御城花园置业建议

1、刚需族可以考虑上车

虽然御城花园现在周边的配套尚未完善,但随着项目的建成,配套将逐步满足该楼盘住户的居住需求。该楼盘距离深圳不到35KM,开车从福田到项目在不堵车的情况下1个小时内也能够到达,从距离上来讲可以满足一般的通勤需求,且相比深圳动辄5、6万/㎡的房价,拿御城花园一套85平米的房子来说总价才160万左右的价格还是很吸引人的。房产大象建议:能接受临深选择且资金有限的刚需购房者可考虑购买御城花园。

 

2、有空闲资金的投资者可以入手

因为深圳将在东莞塘厦建设“安居房”,塘厦的各项配套设施也会随着“安居房”的建设逐步完善,那时塘厦的楼市将会迎来新一波升值的机会。


此次御城花园开盘将推出高层住宅1、2、3栋,均价1.88万/㎡起,价格诱人,据我们了解目前数百套房已认筹过千,明天该项目将盛大开盘,让我们拭目以待。



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