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招商前海湾领玺9月开盘!12种户型怎么选?

转载 发布:2021/04/26 15:24:41 来源:房产大象 77 阅读

据壹地产收到的消息,今年9月份,前海将推出一个住宅的项目,位置就在前海妈湾片区。一收到这个消息,壹地产马上组织踩盘小分队,前往一探究竟。



No.1 | 壹
456套住宅
登记意向客户已超1000组


此次传闻要推出住宅产品的就是招商·领玺,属于招商前海湾的系列产品。招商前海湾位于妈湾及前湾片区,占地前海约2.9万平方公里,总建面超500万平方米,规划7大单元板块。



 456套,建面120-150平的3-4房 


据壹地产了解,9月份招商·领玺将推出3栋住宅产品,面积段主要是120平的三房,有B、C、D三种户型;150平的四房就只有A户型。其中,建面120平左右的有342套,建面150平左右的有114套,合计456套



前海招商·领玺项目已经封顶,预计8月初在项目所在楼栋开放样板间9月开盘。虽然目前还没开放样板间,但据现场销售介绍,目前已有超过1000组客户进行了意向登记,预计到开盘将有超2000组客户登记。


▲招商·领玺
▲招商·领玺


“9月招商·领玺仅推456套,预计将超2000组意向登记。”,从这两句话,壹地产可以解读出这么3个信息:


1.项目开盘将打破前海近几年没住宅新项目推出的僵局;
2.在意向登记客户与推出量比值那么高的情况下,可以预见招商·领玺开盘的火爆盛况,或一房难求;
3.开盘单天采取摇号选房,如何选对户型将是买房关键。


今天,壹地产将就这3栋住宅的四种户型给你分析分析,告诉你哪些户型价值更高。


No.2 | 贰
从设计角度分析
四种户型中A是最佳


从整理上看,招商·领玺此次推出的四种户型从整体上看户型方正,而且每个户型均有自身的亮点,可以看出招商·领玺在设计上的用心。


 A户型 


A户型建筑面积约154平方米,四房两厅两卫,是朝南设计的,南北通透。不仅有一个近7米的大阳台,还有一个4.5平的生活阳台。大阳台可以保证房间的采光,还能保证屋内气流循环


▲A户型


从动静分区来看,A户型的动静分区还是比较合理,且主卧与客厅间也有一个卧室隔开,也就是说客厅的活动不会影响到主卧。但相对而言,过道部分有一小部分面积浪费


 B户型 


B户型建筑面积约121平方米,三室两厅两卫,主功能区朝南设计。从整体户型来看,开间约14米,进深6米,有一个近7米的大阳台。大阳台可以保证室内采光,但室内窗户集中在一侧,一定程度上会影响到室内采光和空气的对流。该户型的动静分区没有A户型那么合理,居住体验感略逊于A户型。


▲B户型


 C户型 


C户型建筑面积约122平方米,三室两厅两卫。户型带入户玄关,更具备私密性。近7米的大阳台连通客厅和书房,从书房到阳台再到客厅,非常舒适。从整体户型来看,C户型户型更方正,面积利用率更高,从动静分区角度来看,也更为合理。


▲C户型
 D户型 


D户型建筑面积约120平方米,三室两厅两卫。D户型与C户型类似,但两个户型之间要属D户型更佳,从两个户型的入户门位置,我们可以看到D户型的入户门设计节省下一部分建筑面积,但从私密角度来看,C户型更佳。


▲D户型


总结:如果从户型的角度分析,壹地产认为最佳的是A户型,其次为C户型,D户型次之,最后是B户型。


四种户型评分
注:评分仅供参考


No.3 | 叁
1、2、3栋
四种户型如何选


前面我们分析了四种户型的亮点,然而每栋楼由于朝向位置的不同,也会影响户型的价值。接下来这部分内容,将从位置、朝向分析1、2、3栋住宅户型的优劣。


从规划图看,1栋住宅处于海城街自贸东街的的交界处,2栋住宅东北侧是妈湾一路3栋住宅处于妈湾一街怡海大道的交界处。


▲招商·领玺项目规划图
▲每栋楼的户型分布


 1栋分析 


从位置上来看,1栋住宅与路边的最近,因此,公路对1栋住宅所造成的噪音影响比其他楼栋的住宅更大。


从户型景观来看,1栋的B、C户型是园林景观A、D户型则可以享受城市景观。相对来说B、C景观会比较纯粹。A、D户型虽然可以享受到城市景观,但由于公路,会有一定的噪音影响,特别是D户型,紧邻海城街和妈湾一路,受到公路的影响更大,特别是海城街一侧。


▲1栋户型位置图


从朝向角度分析,1栋A、B、C户型均为南向,从朝向角度来看都还不错。


其中,1栋的A户型属于东南朝向且三面采光,南北通透,客厅、主卧均为东南向,户型最佳。其次是C户型,客厅和主卧均是东南朝向,且两面采光。排名第三的B户型的阳台及三个卧室均属于东南朝向,但由于只有一面采光,所以在A、B、C三个户型中排名第三。最后是D户型,虽然有两面采光,但主卧和阳台均是西南采光,略逊于A、B、C户型。


 2栋分析 


2栋住宅只临妈湾一路,楼下即是小区门口,相对来说比较便利,从出行来看,离地铁口最近。且据壹地产了解,妈湾一路未来将建一条2公里长,100米宽,24米高的丝路长廊景观绿轴,算是2栋的加分项。


2栋的B、C户型是园林景观A户型既可享受城市景观也可以享受园林景观D户型可以享受城市景观,但由于与妈湾一路距离更近,不排除会有噪音的影响。而A户型相对而言离妈湾一路要比D户型远些。所以从居住舒适度来看A优于D,D与C舒适度相近,B舒适度最差。


▲2、3栋户型位置图


从朝向角度分析,2栋、3栋D户型A户型可以排在第一选择。


从朝向上来看,D户型客厅的阳台及主卧、书房均是东南朝向两面采光。而A户型客厅、主卧及两个次卧均是西南朝向,且三面采光、南北通透,两个户型都不错。


其次就是C户型,C户型的客厅及主卧均是西南朝向,一个次卧是东南朝向,两面采光,所以在户型排名里排名第三。相对较差的还是B户型,客厅,阳台、主卧及两个次卧虽然均是西南朝向,但由于仅有单面采光,户型略逊ABC户型。


 3栋分析 


与1栋相比,3栋住宅与妈湾一街、怡海大道的距离要远一些,受公路(噪音)影响,但旁边就有规划12班制的幼儿园,幼儿园的规划在给楼栋带来便利性的同时,也会给楼栋带来一定的影响(嘈杂,吵)。


虽然3栋与2栋户型布局类似,但3栋紧邻妈湾一路和怡海大道,与2栋比起来要差许多。


可以从规划图看到D、C户型紧邻两个噪音源,其中D户型处于妈湾一路和怡海大道交界处,C户型处于怡海大道和幼儿园旁。妈湾一路将建丝路长廊,A、D两个户型均可享受到更怡人的景观,所以D户型略优于C户型。而A户型的居住环境较D户型纯粹,所以A略优于D,B、C户型从舒适度来看B更佳。


▲招商·领玺项目规划图


经过一番分析之后,壹地产把各楼栋的居住舒适度、便利性以及朝向等这些因素进行量化,梳理成表格,仅供大家选房参考。


注:评分仅供参考


总的来说,户型设计、朝向、位置都会影响到房子的居住舒适度与价值。优点、缺点今天也都给大家说了,如何权衡取舍,那就看大家啦。


No.4 | 肆
招商·领玺
预计均价10万,是否值得入手


链家网数据显示,深圳均价5.7万/平,南山均价8.8万/平,前海均价8.4万/平。而现场的销售介绍,预计招商·领玺的开盘均价10万/平,与同片区的均价相差1.6万左右。在这种价差下,招商·领玺是否值得入手呢?


 住宅项目供应少 


据壹地产了解,前海已经好几年没有住宅新盘入市了,而且真正属于前海范围内的在售住宅项目也是寥寥无几。通过地图可以发现,月亮湾大道就是现前海与老前海的住宅分界线,大部分住宅项目分布在月亮大道东南侧。



据链家网显示,目前前海区域在售的住宅有前海湾壹号前海时代CEO公馆前海时代广场,均价在10.8-13.6万之间。老前海片区部分二手房均价7万/平-10万/平,整体均价8.4万/平。


前海片区二手房价格
▲数据来源:链家网


也就是说,前海片区,不仅住宅项目稀缺,价格也不低。其中现前海片区均价10万以上;即使在老前海片区,大部分住宅均价也要7万/平-10万/平,且大部分均价低的楼盘的建设年份都比较久远。


由于新房限价的因素,新盘楼盘一般价格会比较低,且根据现场销售预测,招商·领玺10万/平的均价与同片区相比,价格并不高。


 片区居住需求量大 


通过现场实探,壹地产发现,该片区周围的写字楼数量不少,有金立大厦、前海自贸大厦、世茂、信利康顺丰总部大厦以及招商写字楼等等。写字楼集聚的地方未来也会给该片区带来大量的人群,也是就是未来有巨大的居住需求



 总结:


所以从供需来看,该片区的住宅供应量少,而未来的居住需求高。壹地产认为:该片区的房价有支撑动力,待该片区其他配套兑现后,价值还会进一步提升。


虽然目前招商·领玺的开盘均价10万/平,高于整体片区均价,但低于真正前海范围内均价,未来还有高素质人才的支撑,且随着今年9月底深圳地铁5号线南延段的兑现壹地产预计9月推出的456套住宅的开盘价将会是这个项目的历史低价,如果你有幸成为那1/4,那你就是赚到了


 另: 


在招商·领玺项目现场,壹地产发现旁边有一个在建项目,据现场施工资料显示,该项目是深国际智慧先期启动项目


▲工程简介
▲施工平面布置图


从现场的建设情况来看,大部分楼栋建筑高度已有十几层,项目现场的工程进进出出,显得非常忙碌。


▲颐湾府现场图


经壹地产向现场工作人员了解,该项目就是颐湾府在建工程,根据目前的建设进度,一期工程预计年底封顶。不排除颐湾府成为继招商·领玺之后,前海推出的又一住宅产品。



 1.前海的定位奠定了片区的价值 


从前海的定位,其实不难看出不管是桂湾、前湾、妈湾也好,都是以建设各种国际中心、综合发展区为主。



壹地产认为:这些区域的发展定位其实早就奠定了前海片区的价值。



2.片区未来升值空间有保障


根据前海的产业定位及发展规划,未来前海片区将会有大量高素质人才入驻。要知道,随着中国第一波人口红利(数量)成为过去式,第二波人口红利(高素质人才)正在路上。


虽然很多时候我们都说,人口走向决定了区域价值乃至房价的走向,但其实更准确的说法应该是:“未来高素质人才的流向决定着片区乃至房价的走向。


壹地产认为,随着规划不断兑现,前海片区将会迎来大量的高素质人才入驻,片区价值也是有保障的。


 后记:规划总需要时间兑现。


尽管规划很多,定位高端大气上档次,但其实所有规划的兑现都是需要时间的。规划一旦兑现,入手成本增加。