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在深圳,还有多少个“大冲村”能变成“华润城” 深圳楼盘

转载 发布:2021/04/26 15:19:21 来源:房产大象 36 阅读



前几天,后海深圳湾一块超过9万方的大型商业文体综合地块竞拍引起了各路媒体和广大网友的热烈关注。
 
非住宅土地出让之所以能有如此大的热度,与地块位置好、占地面积大、出让条件苛刻、底价高达46.6亿元等原因密不可分。
 
而根本原因则是由于最近几年,以深圳湾为代表的深圳核心区可供应土地量极少,出让土地非常少见。去年一整年,深圳湾仅有一块商业用地出让,占地面积才3000多平。



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深圳可开发面积只剩下约20平方公里
城市更新成土地释放主力



其实不仅是深圳中心区,整个深圳的土地供应都非常匮乏。


2004年,国务院以“下不为例”的方式批准深圳“将特区外260平方公里的农业用地指标转为国有土地的统征方案,这种城市规划全覆盖的方式使深圳成为全国特例,在土地资源利用上步入“没有增量、只有存量”的时代。


▲深圳2013-2017居住用地供应统计


此后,深圳的土地资源只有消耗、没有新增,在最近几年,供应变得极其短缺。据相关数据显示,深圳2013-2017年的居住用地供应,只有2017年达到了218公顷,前4年都不到200公顷
 
▲数据来源:四大城市财政公布的官方数据,综合中国指数研究院跟踪监测数据


而且2016年至2018年,深圳土地出让金额逐年走低,2018年土地出让金还不到上海的三分之一,在一线城市中垫底
 


在今年4月份的城市共创大会中,地产人王石更是透露,深圳可开发面积只剩下20平方公里(2000公顷)左右每年新增用地面积不足2平方公里(200公顷)。
 
在土地供应严重匮乏的现状下,深圳的土地供应越来越依赖于城市更新。根据合一城市更新数据统计,目前深圳整个城市更新单元,计划立项的数据有798个,涉及拆除范围土地的面积,有差不多61.6平方公里(6160公顷),这个面积几乎相当于一个福田。



2
旧改典型华润城 房价5年翻一倍多
城市更新引领片区价值实现3大突破



城市更新对片区价值带来的影响非常巨大,主要体现在三个方面:


1、可以带来更好的城市环境,促进区域格局面貌重塑


2、可以带来好的服务,学校、医院、文体设施等水平会迈上一个新台阶


3、整个地段的升值会带来房价的升值,吸引中高收入阶层前去置业。


这些影响从深圳以往的城市更新成功案例中便可以得到验证。


华润城是深圳旧村庄改造的典型案例,项目位于南山高新技术产业园中区东片,规划用地68.5万平,总建面达280万平。


▲华润城改造前全景图(图源合一城市更新)


在改造前,华润城所在地为城中村“大冲村”,楼房破旧且密集、道路狭窄且脏乱,公共设施匮乏,与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。
 
▲旧改项目规划图(图源网络)


在被纳入旧改规划后,经过华润集团对大冲村的全面建设开发,大冲村“脱胎换骨”,华丽变身为新型、时尚、现代化的商业商务中心及居住社区,并成为深圳高新区和华侨城旅游景区的重要配套基地。
 
▲深圳万象天地(图源深圳中原建筑中心)
品牌商业集聚的万象天地,更成为深圳最潮的“网红地”,吸引全国各地的人前来打卡。
 
凭借高品质的居住条件和成熟高端的配套,华润城理所当然地成为附近科技园人才的租住首选,腾讯、康佳、TCL等知名企业的大部分高新技术人才都在此居住。以致于这里的房子十分好租,而且租金十分可观


▲大冲城市花园租金价格


以大冲城市花园为例,80平的房子月租金11000元100平的房子一个月要15000元
 
▲大冲城市花园二手房价格

而根据链家显示,大冲城市花园的二手房均价达到10.7万,部分房源单价在12万以上,与2014年11月30日华润城2期售卖均价5万/平相比,房价翻了一倍多,涨幅惊人。
 
▲天健天骄周边二手房价格


再以前段时间刚刚开盘的福田中心区的“天健天骄”和“中洲滨海商业中心”为例,两个楼盘也都是旧改项目。天健天骄均价突破10万比项目所在景田南片区内7-8万左右的二手房均价高了约20%-30%
 
中洲公寓开盘价格也达到了8.6万元左右,30分钟选房800多套,十分抢手。


这一切都说明了旧改会直接带动片区价值的蝶变升级,从而同步带动房价、租金的上扬。而深圳目前6160公顷巨大体量的旧改规模,约相当于90个华润城,未来释放的城市价值不可估量。



3
宝安成城市更新大户
先行示范区+新政  深圳旧改加速推进


所以,城市更新规划成为买房时评判区域价值的一大参考依据,一般来说,在旧改进行时低价买入,未来片区价值爆发后,房产价值会实现一定的上涨。那么,目前来看,深圳哪些区域城市更新规模和投入最大?


▲深圳各区城市更新计划


根据深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划,龙岗、宝安、龙华、罗湖等地是旧改的主要着力点,而宝安则是未来5年城市更新的重中之重,更新面积下线值达到740公顷(740万平方米),位居深圳第二总投资额达到405.4亿元,位居深圳首位
 
▲沙井街道城市更新计划


其中,宝安沙井街道旧改项目高达22个,总投资超252亿元,城市更新面积超过300万平,占宝安旧改面积的40%。这个体量相当于约4.5个华润城,未来前景非常值得想象。
 
随着先行示范区文件的发布,本世纪中叶,深圳要建成为全球标杆城市,这意味着深圳必须要加速推进旧改进程,如期达成城市建设目标。
 
而且,前段时间广东省发布了加快推动“三旧”改造政策,这无疑是给深圳的旧改开了一个“绿色通道”,目前面临的旧改难题都将逐步得到破解。
 
不难想象,在这两个因素影响之下,深圳所有的旧改计划必将快速落地实施,而宝安沙井片区的旧改价值也会得到加速兑换
 


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专家预测大空港沙井楼市刚刚起步
未来5到10年才是真正的爆发期



沙井的价值不仅仅体现在旧改,还体现在片区发展规划。俗话说,投资一定要跟着城市发展规划走,而沙井的片区规划,绝对是重量级的。
 

沙井部分区域处于大空港范围内,在深圳2016-2020城市建设规划中,大空港被定位为城市次中心,是深圳市十七个重点开发片区之一。


▲深圳国际会展中心效果图


大空港内的深圳国际会展中心是全球最大,总投资高达1100亿元,据买房之前测算,深圳会展业的直接收入将达到150亿,直接带动相关产业收入高达1350亿元。目前,会展中心将于今年11月投入试运营。


▲图源网络


沙井还推出了“十大品质工程”、“十大产业项目”,重磅打造的中亚电子城,规划建筑面积超过120万平,大手笔打造的沙井新能源产业园和沙井西部新兴产业园预计2020年可实现产出约800亿元。未来,沙井将有无比强大的经济作为支撑。


▲沙井交通轨道示意图


未来的沙井简直就是座“地铁城”,除了已开通的地铁11号线,还有12、20、18、26、30号线进驻。6条线路贯穿下的沙井,将可方便快捷抵达海上世界、南山、会展中心、宝安机场、光明、龙华、深圳湾超总、福田中心区、前海等各个区域。



再加上深圳机场高铁枢纽、107国道宝安段市政化、深中通道、穗莞深城轨、深圳机场国际客运游艇港等海陆空交通的加持,沙井不仅与广州、东莞、中山、珠海等临深湾区的城市联系将进一步加强,与全国各地乃至全世界的交通都将十分便捷


▲沙井片区旧改示意图


沙井还将有众多大型商业进驻,据悉,沙井海岸城自带14万平商业,加上18万平的京基百纳广场、西荟城购物广场、12万平的新沙天虹购物中心,未来沙井将形成一个超级大型的商圈。
 
在众多利好之下,沙井已经成为不容忽视的热点板块,深圳壹地产总编辑陶文杰就曾公开表示:大空港沙井楼市今年才真正起步,未来5-10年是真正的爆发期。道理很简单,一系列建设才刚刚开始呢。
 
而沙井也用数据印证了自己的强大实力,2019上半年,沙井片区共网签住宅3467套,在新房住宅成交最热片区中排名第一。
 


看一个城市的房产,首先要看的就是规划,规划是城市房产价值的内在推动力。


很多人一直关注深圳的中心片区,但忽视了深圳西线的发展。宝安中心到沙井的片区范围,将是未来新的高新片区。


“大深圳”已经到来,看待深圳房地产的眼光也需要改变,当然其中研究的方法万变不离其宗。选择居住或投资的片区,有几点必须考虑的因素:


1、是否存在高端产业的聚集?

好的产业聚集大量的人才,人多了才有人接盘,况且优质产业片区能产生较强的购买力。


2、城市交通是否便捷?

在城市中居住,良好的出行体验必不可少,有地铁、高铁,或者有通畅的交通道路条件,是决定片区价值的重要因素。


3、有没有优质的配套设施?

城市配套设施是优质生活的标配,大部分人选择居住环境会优先考虑配套设施,大型商场、医院、学校、娱乐休闲等都能提升片区的价值。


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