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惠州:不限购的“睡城”,值得投资么? 惠州淡水 惠州大亚湾房价

转载 发布:2021/04/25 18:36:29 来源:房产大象 54 阅读


图片来源于网络 


惠州作为深圳东边的后花园,紧邻深圳龙岗坪山,由于背靠深圳这颗大树,十多年来就一直成为投资客青睐的香饽饽,惠州房源超过八成都是被深圳客买走。

 

但随着深圳房价一路走高,租金成本也在上涨,有很多在深圳上班却又无力承受深圳高房价,同时他们也不愿意退回老家或二三四线城市工作的刚需群体,开始外溢出来,退而求其次选择临深买房,这是无奈的不二选择。

 

于是,惠州就有了“睡城”之称。

 

于这部分群体而言,这虽然是他们被迫退守的一个住处,但相比回到老家却无处安放灵魂,能在临深安放自己的肉身,已经很幸福了。

 

当然,也有不少会问,不限购的“睡城”惠州,真的有投资价值么?

 

答案是肯定的,但不是所有的区域都有投资价值,惠州分为惠城区、惠阳区、大亚湾、仲恺区、惠东县、博罗县、龙门县7个行政区,有着“睡城”之称的惠州,对于深圳客和外地投资者来说,只有购买临深才有价值。


图片来源于网络 

众所周知,四个一线城市中深圳面积尤其小,缺地,对土地的渴望最迫切的;而刚好,

旁边的惠州别的没有,就土地贼多,—— 这也是睡城的通性。

 

仅临深的惠阳区(含大亚湾新区),面积就有1180平方公里,相当于60%个深圳。而这个片区,也正是是惠州唯一值得投资的区域。

 

既然是深圳的睡城,价值自然就是跟深圳紧紧绑在一起,离深圳越近,到深圳通勤越方便,房子的价值越高。


来源:房产惠州


基于以上价值逻辑,我们来说说惠阳的具体情况

 

一、交通

 

作为临深的片区,那么距离深圳的远近就是一个很重要的衡量标准。

 

1、自驾:从惠阳开车到龙岗中心城单程约30公里,50分钟;到坪山,大概15公里,30分钟。

 

2、高铁:从惠州南站到深圳北站的高铁,单程约30分钟,从早上7点到晚上10点半,大约每小时有三趟车。单程票价二等座20元,一等座31元。这是一个可以接受的价格,毕竟乘坐深圳地铁,远距离单程也得要10块钱呢。


图片来源于网络 


此外,如果住在惠州南站附近的,工作在深圳北站(龙华红山)附近,通勤时间可以控制在1小时以内,比许多深圳市内的通勤条件还略好一些。

 

3、地铁:

 

对于惠阳楼市来讲,是一个最关键的预期,深圳地铁14号线和16号线。尤其是14号线,直达深圳的中心城区福田区,因此含金量十分高,堪比西部的11号线。如果未来地铁14号线的开通,那么,惠州的惠阳可以对标环沪的昆山花桥,均价1.9万。换句话说,排除通胀因素以后,惠州还有大约70%的上涨空间。

 

从目前的情况来看,惠州人口数量的不够,城区人口不到300万,14号线惠州段尚处于规划阶段,还没开工。但可以肯定的是,地铁14号线的深圳段已经开始建设,2020年通车,这个是板上钉钉的事情。这条线深圳段的终点站沙田,到惠阳临深区域大概七八公里。

 

14号线深圳段开通,会给惠阳临深片区的房价带来一波提升,这个短期内就可以实现。从大趋势上来看,深圳跟惠州之间开地铁是迟早的事,14号线终点也预留了延伸至惠州的条件。

 

二、房价

 

目前,这几个区域/板块的房价分别是(链家数据,下同):惠阳区:1.1万/m² ;其中惠州南站附近1.7万/m²;坪山区:3.4万/m² ;龙岗区:4.2万/m²;龙华区:5.7万/m²,其中深圳北站附近6 - 7.5万/m²。

 

从房价,可以看出惠阳处于一个价值洼地,且通过数据比较,惠阳房价是坪山的32.3%,属于合理略偏低区间。

 

总体来说,惠阳基于目前的现状来看,房价算是处于比较安全的范围,基本是那种买来没什么风险,有刚需接手,且能够跑赢通胀的水平。

 

但能不能有独立的行情涨起来,涨到什么程度,还要看未来预期能不能实现。 

 

如果你问我惠州房子还值得买吗?我也肯定的告诉你,可以。大都市圈的发展一定是未来的趋势,这就好比环京,北三县,燕郊。

 

深圳两千多万的人口,仅仅2000平方公里,在高房价的逼迫下,外溢的需求只能往周边扩散,第一站是东莞,第二站就是惠州。

 

但要弄清楚,现在的投资说的都是长期,短期暴涨的那是不可能的。惠州长期来看,还可以保值升值,毕竟挨着深圳,傍了一个大腿。