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龙华越变越美!10年前,为何8千元你也不买房?

转载 发布:2021/04/25 18:24:14 来源:房产大象 35 阅读


创作:|湾区买房小咖|

谈起龙华的变化,感觉是“震撼”。龙华变化的起源,应该可以用两个字形容,就是“撤关”。也是因为这点,成就了新的龙华。2010年,深圳二线关撤关,打破了行政上的关口阻碍,那一年龙华迎来了深圳全市瞩目的一个盘,莱蒙水榭春天…………


(今天的龙华)


这几天,都在谈龙华金茂府的开盘,被称为深圳楼市年底“压轴戏”上演。此盘,预计再度刷新龙华的楼价。行内基本这么比喻,新天鹅堡三pk金茂府,老牌豪宅区PK新兴宇宙中心。不过至今没有看到金茂府的备案预售。


2010年之前,深圳买房的事情,基本没有太多关于龙华的事。曾经2008年去龙华走过几趟,当时灰尘滚滚的龙华,道路都是层土飞扬,从南山过去一趟都时间比较长。那个时候,那里的房子基本没太多人关注。


到了2010年,龙华的水榭春天,基本开始树标龙华的楼市。当时1.8万的水榭春天,不再像4年前8000、9000元一平方金地梅龙镇那样的默默无闻,当年水榭春天的销量,是深圳楼市一个“神话”。


2015年,看龙华的鸿荣源壹城中心,当时是演唱会式的看房,再度引发深圳人对龙华楼市的关注。此时龙华已经是4字头。


2019年的今天,龙华开盘定价基本是6字头起价,基本7-8字头也逐步进入买家的视野。估计今天的龙华,可能在看龙华的金茂府。



(近期关注的金茂府)



一、龙华的基础交通、配套变化


08年的龙华,基本是路少、人少、配套少。10多年过后,今天的龙华各种交通轨道、城市道路、高铁站纷纷进入人们的视野。


龙华的地铁、高铁:2019年至今,龙华有2条地铁,4号线和5号线,还有一条有轨电车,一个强大的高铁枢纽站——深圳北站。深圳地铁4号线北延段也将在2020年通车,直通观澜。龙华的深圳北站,形成强大的高铁辐射和商业网,与香港、广州形成“半小时生活圈”,与武汉、厦门形成“4小时生活圈”。


(龙华的北站)



龙华未来建设6条地铁,深圳地铁6号线(2020年将通车)、10号线(2020年将通车)、21号线(规划)、22号线(规划)、25号线(规划)和27号线(规划)。今年2019年的5月底,龙华区公共资源交易中心已经公布消息,深圳市城市轨道交通22、25、27号线龙华段线站位及场段方案研究项目已完成评审。其中,地铁22号线又称中轴线,定位为快线,线路全长34.7KM,跨福田、龙华两个区。地铁25号线,是连接大浪北至布吉的普速地铁线,线路全长21.7公里。深圳地铁27号线,是连接深圳湾公园至龙岗坂田的普速地铁线,线路全长25.6公里。深圳21号线地铁,21号线已作为重点研究线路纳入五期深圳地铁规划。规划从前海,途径科技园、西丽大学城、龙华民治、布吉、大运新城,到坪地。2019年9月近期市发改委也透露,已开展深圳21号线交通详细规划,今年将形成初步成果,深入研究21号线延伸至坪山高新区延长线的线站位方案。






龙华的高速和道路:龙华中心区目前已经有三条主干道,两横一纵,横向龙观路链接宝安,梅龙路链接福田,纵向布龙路链接宝安和龙岗,中间还有龙华和平路、东环一路、清泉路、人民路、东环二路等四通八达。龙华还将改观道路建设,梅观高速清湖南段市政化改造,再造一条"深南大道";民乐路市政化改造,有效缓解民乐立交与梅林关口的交通压力;石清大道二期工程,加强宝安、龙华、龙岗交通联系,促进交通一体化;深华快速路至福龙路立交 ,有效提升龙华与福田、南山、罗湖的快速联系;龙华人民路改造工程;工业西路综合整治工程;建设路综合整治工程。龙华人民路作为龙华早期唯一的主干道,将拓宽至双向六车道,对于缓解龙华老城区交通拥堵问题提供重要硬件支持。


龙华的教育:近5年,龙华区新建公办学校11所,改扩建学校10所。今年10月,龙华引进上海名校华东师范大学龙华学校(全国知名的211和985名校)。预计深圳第一所高中城也要落地龙华,拟规划12.3万平米学校用地,包括60班的寄宿制高中。这些年龙华新增许多名校,如龙华区外国语学校,龙华区实验学校,华南实验学校,深圳高级中学(集团)北校区,民顺小学,书香小学等。


龙华的医疗及文化配套:这点要重要关注龙华的两馆建设,就是深圳美术馆新馆与深圳市图书馆调剂书库“深圳第二图书馆”(简称“龙华两馆”)。龙华众多市级配套2019年均有取得重大进展,深圳市美术新馆、深圳市第二图书馆将会在2019年内开工;深圳市新华医院、深圳市第二儿童医院2018年9月就已经开工,目前进展非常顺利;深圳书城龙华城将在今年2019年底正式建成。


(龙华的书城)


(龙华的两馆)


龙华的商业:龙华商业配套走“高大上”路线,除开深圳北站高端商务中心区外,还有如以龙华壹方天地为代表的商业巨无霸逐步实现,将再次引领龙华商业飞速发展。





二、龙华的经济、人口变化


2018年龙华GDP为2401.82亿,增长10%,远高于深圳的GDP增速,增速全市第一。国家高新科技技术企业2234家,全市第三税收415亿,全市第四,先进制造业占规模以上工业比重超过80%。截至2018年底,龙华实际管理人口336.96万人,其中常住人口167.28万人,户籍人口38万人。


龙华正在全面加快六大重点片区开发,北站商务中心区,九龙山产学研片区,龙华现代商贸片区,观澜文化艺术小镇片区,鹭湖科技文化片区,大浪时尚小镇片区。2019年推动预计固定资产投资超过750亿。


对比数据变化,2011年新成立龙华的GDP仅仅是1120亿,7年时间已经是2400亿,基本是2倍上涨。2012年末龙华常住人口140.86万人,其中户籍人口13.1万人;实际管理人口289万人。6-7年时间,龙华增多了47万多人。而2008年的龙华人口估计实际管理人口是在100万左右。10多年过去增多了200多万的人口数量。




三、龙华的房价变化


龙华的房价,按照贝壳二手房的数据显示,龙华目前二手房均价是58272元每平方,基本是仅次于南山、福田、宝安片区的房价。



按照2019年11月的数据,龙华二手房房价以民治关口的梅林关更高些,达到77238元每平方;红山片区的71712元也比较高,龙华的上塘则是67514元每平方,民治是53111元每平方,龙华中心是50863元每平方,龙华新区是49528元每平方,龙华比较低价的片区则应该是观澜、福城一带。


总体来看,龙华至今房价基本是5.8万均价,靠近6字头。




按照贝壳近一年的数据显示,龙华二手房供需关系,是需求多过供应。特别是今年3月以来,龙华需求高于供应。虽然有所降低,但也维持一定的需求水平,远高于去年同期的水平。看房的次数、积极性也高于去年的水平。




从房价数据来看,2008年龙华楼价价格基本是8000多元,2019年除开观澜,福城一带的4字头,龙华大部分开盘楼价已经是6万以上,基本是8倍以上的幅度。这些都是龙华真实的房价水平变化。


举个例子:龙华的水榭春天,2010年的1.8万,到2019年今天贝壳显示的数据,已经是84000-94132元/平米,个盘楼价变化也大。


小结:


龙华175.6平方公里,管辖人口336万,位于深圳城市发展中轴中北部。按照一项统计数据,2018年龙华成交新房住宅2098套,比2017年的1755套还多,成交额113.2亿。基本成交仅次于龙岗中心城和西乡的2583套。龙华的成交位于全市贡献率第三,仅次于龙岗中心大运片区(2773套)、西乡片区(2583套)、布吉片区(1719套)等。龙华成交,占2018年深圳新房住宅成交29396套的比重是7.13%。


龙华,从撤关,到2011年深圳地铁4号线通车,2011年深圳北站的正式投入,这一切,龙华从此进入飞速发展期。龙华,也自然成为深圳购房需求重点关注的区域之一。从开盘价来看,龙华片区的一些盘也开始升破7万,产品质量好的楼盘可能向10万+看齐。


地产的价格,通常会用“三重法”来看。第一重,买的是房子本身。第二重,买的是地段。第三重,买的是圈层。龙华的今天,已经是打造出多个闪亮的商圈。如:红山商圈、龙华新城商圈、深圳北站商圈、民治商圈、观澜商圈等。


今天的你,是否也在回味10多年前的8千元,为何不买房?


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