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老王说房 | 判断房价涨跌简单实用的方法!

转载 大雁2021/01/27 14:57:04 发布 来源:微信公众号 作者:房产大象 225 阅读 0 评论 0 点赞

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【老王说房183期:判断房价涨跌简单实用的方法

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本期看点

今天来教大家一个判断房价涨跌的,简单实用的方法。有兴趣的朋友,欢迎点赞收藏,慢慢实践。学会了,买房就不会吃亏。

本期观点摘要

经常有网友问我,哪里的房子会不会涨,会不会跌,我也系统的讲了很多房价涨跌的经济学原理、逻辑,可能有点复杂,不太好理解。


这里教大家一个容易理解、好操作的方法,用一个单一因素,也就是一二手楼房价的关系,来直观判断城市或片区,未来的房价变化趋势。


这里有三种情况:第一种是一手楼价格低于二手楼;第二种是一手楼价格高于二手楼;第三种是一二手楼价格基本持平。这分别预示了什么?我们来给大家解析一下。


第一情况,一手楼比二手楼便宜的城市或片区,未来房子是一定会涨价的。这是由于新房限价比较严格,一手楼买到之后,已经有比较确定的利润空间了。这种地区,投资应该去打新,买到就是赚到。


比如:2020年,北京的一手楼均价4.8万一平,而二手楼已经到了5.4万一平啦(图1)。深圳南山科技园片区,一手楼均价在12-13万左右,但二手楼价格已经到了16-18万了。那这种地方,就可以闭着眼睛买了。


第二种情况,一手楼与二手楼的房价、基本持平的城市或片区,只要经济持续发展,人口继续增加,房价未来还是要涨的。


比如:东莞的一手楼和二手楼的走势基本并驾齐驱,保持同步(图2),南京的情况也差不多(图3)。在这些地方买房投资,原则上不会犯错误,保值是没问题的。


第三种情况,一手楼比二手楼的房价、要贵很多的城市或片区,就要特别小心了,可能出现横盘、甚至下跌。这是因为,你买的新房充满希望,但投资变现的时候,已经变成二手房了,这些地方,新房上涨非常快,而二手房却基本不动。


比如:重庆近两年来,新房平均价格没有什么太大变化,在1.2万一平左右。二手房平均价格,整体却在下滑(图4)。杭州近两年来,新房价格也没什么大波动,基本在4万一平左右,而二手楼只有3.1万一平,远低于一手楼(图5)。惠州这几年,一手楼还是在慢慢上涨的,但二手楼却涨得特别慢(图6)。所以,为什么好多人在惠州买了房子,会感觉怎么买完没涨呢?是掉坑了吗?这实际上就是因为惠州一二手楼的涨幅速度,差距还是比较大的。


所以,今后的房价一定会进入深度分化,城市外部在分化,城市内部也在分化。


即使是很多不错的城市的远郊区,由于前几年投资客大量进入,市场被哄抬起来了,但没有形成居住环境,没有人去住,二手房市场没有发展起来,有些地方出现了大跌,比如:环京的燕郊、廊坊,郑州、长沙、西安等省会城市的远郊区。


所以我总在说,一定要理解房子是用来住的,没有人住的房子,只有投资客,房价是涨不起来的……


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